fbpx

bookmark_borderZarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnie mieszkaniowe

Spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje zarząd nieruchomościami wspólnymi, których jest współwłaścicielem, także wówczas, gdy w budynku znajdują się lokale stanowiące własność innych osób. Jest to jednocześnie uprawnienie i obowiązek spółdzielni mieszkaniowej, wynikający wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zarząd nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową ustaje dopiero z chwilą, kiedy w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, tzn. spółdzielnia mieszkaniowa przestanie być właścicielem wszystkich lokali. Oznacza to, że nabywając mieszkanie lub lokal użytkowy w budynku wybudowanym przez spółdzielnię mieszkaniową musimy się liczyć z tym, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany przez tę spółdzielnię.

Nie jest wszakże pewne, czy i kiedy spółdzielnia mieszkaniowa wyodrębni pod względem prawnym i sprzeda wszystkie pozostałe lokale. Sprzedanie bowiem przez spółdzielnię mieszkaniową lokalu jako spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nie powoduje ustania zarządu sprawowanego przez spółdzielnię.

W takiej sytuacji zmiana zarządcy nieruchomości wspólnej możliwa jest tylko poprzez zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali – w tym spółdzielnię mieszkaniową – umowy w formie aktu notarialnego. Dojście takiej umowy do skutku jest jednak bardzo mało prawdopodobne.

Dopóki spółdzielnia mieszkaniowa będzie właścicielem jakiś lokali, zakładać należy, iż nie wyrazi zgody na zmianę zarządcy nieruchomości wspólnej. Problemem przy zawieraniu w/w umowy może być także znaczna liczba właścicieli lokali, z których każdy musi wyrazić zgodę na jej treść i stawić się w terminie w kancelarii notarialnej celem jej podpisania.

Spółdzielnia mieszkaniowa, jako zarządca nieruchomości wspólnej, poprzez swoje organy podejmuje wszelkie decyzje odnośnie tej nieruchomości, zarówno decyzje zwykłego zarządu, jak i przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Decyzje organów spółdzielni mieszkaniowej dotyczące zarządu nieruchomością wspólną mogą być kwestionowane jedynie przez członków tej spółdzielni. Osoba będąca właścicielem lokalu, ale nie będąca członkiem spółdzielni nie może więc w jakikolwiek sposób wpływać na decydowanie o zarządzie nieruchomością wspólną, w tym nie może domagać się uchylenia przez sąd uchwały naruszającej jej interesy.

Jeżeli więc właściciel lokalu chce uzyskać możliwość zaskarżania do sądu uchwał spółdzielni mieszkaniowej dotyczących zarządu nieruchomością wspólną musi najpierw uzyskać status członka spółdzielni, co wymaga wszczęcia odpowiedniej procedury wewnątrz spółdzielni.

bookmark_borderCo może zrobić współwłaściciel pozbawiony korzystania z nieruchomości wspólnej?

   

Współwłaściciel, który bez swojej woli został pozbawiony możliwości korzystania z nieruchomości wspólnej przez pozostałych współwłaścicieli, może domagać się od nich wynagrodzenia. Jest to wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem współwłaściciela. Każdy współwłaściciel ma wszakże takie samo prawo do korzystania z rzeczy wspólnej.

Z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia można wystąpić do sądu zasadniczo w każdym czasie. Najpóźniej jednak we wniosku o zniesienie współwłasności.

Sprawa o zniesienie współwłasności jest bowiem ostatnim momentem na dokonanie wszelkich rozliczeń między współwłaścicielami dotyczących współwłasności danej rzeczy.

Na potrzeby postępowania sądowego wysokość wynagrodzenia oceni biegły sądowy, trzeba więc pamiętać o zgłoszeniu wniosku dowodowego w tym zakresie.


Podobał Ci się artykuł? Udostępnij go:

bookmark_borderZarząd nieruchomością wspólną

Jeżeli prawo własności do nieruchomości przysługuje więcej niż jednej osobie (lub innemu podmiotowi), każda z tych osób ma wyłączne prawo do sprzedaży lub obciążenia swojego udziału w tym prawie. Natomiast czynności odnoszące się do całej nieruchomości muszą być podejmowane wspólnie przez większość lub wszystkich współwłaścicieli. Sposób zarządu nieruchomością wspólną może zostać określony przez współwłaścicieli w umowie zawierającej stosowne postanowienia na przyszłość lub rozstrzygającej już istniejący problem. W braku zawarcia jednej z wymienionych umów, zastosowanie mają odpowiednie przepisy prawa, które zostały omówione poniżej.  

Przede wszystkim zauważyć należy, iż zarząd nieruchomością wspólną mają prawo i obowiązek wykonywać wszyscy współwłaściciele. W rezultacie czego, dokonywanie czynności związanych z tym zarządem przez jednego ze współwłaścicieli bez zgody pozostałych nie może zostać uznane za prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia.

W zależności od rodzaju podejmowanych działań do czynności zarządu nieruchomością wspólną konieczna będzie zgoda wszystkich lub tylko większości współwłaścicieli, przy czym o uzyskaniu większości przesądza wielkość udziałów w prawie własności (nie zaś liczba osób popierających podjęcie działania).

Zgody współwłaścicieli mających większość udziałów w prawie własności do nieruchomości wymagają bieżące, zwykłe sprawy związane z gospodarowaniem nieruchomością, np. dochodzenie zapłaty czynszu najmu (czynności zwykłego zarządu). Czynności zarządu przekraczające ten zakres, do których należą sprzedaż i obciążenie całej nieruchomości (np. ustanowienie hipoteki lub służebności), muszą być dokonane za zgodą wszystkich współwłaścicieli.  

W razie niedojścia współwłaścicieli do porozumienia, zależnie do rodzaju zamierzonej czynności, każdy bądź większość ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o udzielenie upoważnienia do jej dokonania albo rozstrzygnięcie, czy czynność ma zostać dokonana.

Współwłaściciele mający mniejszość udziałów w prawie własności do nieruchomości mają prawo wystąpić do sądu z żądaniem zaniechania czynności zamierzonej przez większość współwłaścicieli.

Ponadto, na drodze sądowej każdy ze współwłaścicieli może żądać:
zniesienia współwłasności, w tym przez podział nieruchomości, chyba że podział byłby sprzeczny z prawem albo skutkowałby znacznym zmniejszeniem jej wartości,
wyznaczenia zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w sprawach zwykłego zarządu, większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.  

Odmiennie kwestie te są uregulowane w odniesieniu do: wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i towarzystw budownictwa społecznego, o czym będę pisać innym razem.


Podoba Ci się artykuł? Udostępnij go: