fbpx

bookmark_borderNabycie nieruchomości bez wiedzy małżonka – czy to możliwe i co wtedy robić?

Wyobraź sobie taką sytuację: jeden z małżonków przychodzi do kancelarii notarialnej i kupuje tylko dla siebie (do swojego majątku osobistego) nieruchomość. Do aktu notarialnego składa oświadczenie, że środki na zakup są jego i tylko jego (stanowią jego majątek osobisty). Wobec tego sam jest nabywcą nieruchomości, a następnie także jej właścicielem.

Po jakimś czasie drugi z małżonków dowiaduje się o tej transakcji. Jest w szoku. Przecież pieniądze, za które została kupiona nieruchomość były wspólnymi pieniędzmi małżonków, ich oszczędnościami z czasu trwania małżeństwa.

Być może nie musisz sobie tego wyobrażać, bo sam znalazłeś się w takiej sytuacji. Czujesz się oszukany i bezradny, ale też zastanawiasz się, co możesz w takiej sytuacji zrobić, żeby odzyskać swoje pieniądze. Jeśli tak, dobrze trafiłeś, czytaj dalej.

Obowiązki notariusza

Na początek wyjaśnię, iż do takiej sytuacji nie powinno dojść. Notariusz nie ma wprawdzie kompetencji do badania na własną rękę skąd pochodzą pieniądze na zakup nieruchomości, ale ma inne narzędzia, z których powinien korzystać:

  • w pierwszej kolejności notariusz powinien ustalić, czy osoba kupująca nieruchomość jest w związku małżeński,
  • jeśli tak, kolejnym pytaniem notariusza do kupującego powinno być pytanie o ustrój majątkowy małżonków: rozdzielność majątkowa, czy wspólność majątkowa (ustawowa czy rozszerzona),
  • dalej notariusz powinien drążyć, czy środki na zakup są z majątku osobistego kupującego, czy z majątku wspólnego małżonków.

To jest absolutna podstawa w pracy każdego notariusza. Notariusz nie może mieć jednak pewności, czy oświadczenia kupującego są prawdziwe. Zwłaszcza, gdy jest w związku małżeńskim, w którym obowiązuje go wspólność majątkowa.

Dlatego kolejnym narzędziem, jakie ma notariusz jest możliwość uzyskania oświadczenia drugiego z małżonków. Notariusz powinien więc:

  • uprzedzić kupującego, że podczas odczytywania i sporządzania aktu notarialnego konieczna jest obecność drugiego małżonka, który w akcie potwierdzi, że pieniądze na zakup rzeczywiście stanowią majątek osobisty kupującego
  • w braku możliwości osobistego stawienia się w kancelarii notarialnej drugie małżonka oczekiwać obecności jego pełnomocnika albo przedstawienia oświadczenia małżonka w formie aktu notarialnego, który zostanie załączony do umowy sprzedaży.

Od spełnienia tych warunków notariusz powinien uzależniać sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości.

Co możesz zrobić, gdy umowa dojdzie do skutku?

Niestety te standardy nie zawsze są zachowywane. Co wtedy?

Współmałżonek może dochodzić swoich praw w sądzie, domagając się ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości jej rzeczywistego stanu prawnego, tzn. faktu, że jest on współwłaścicielem nieruchomości.

Żądanie takie może zostać zgłoszone i rozpoznane przez sąd także w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego małżonków.

W zależności od okoliczności konkretnej sprawy można też rozważać wystąpienie z powództwem o stwierdzenie nieważności umowy sprzedaży. Wtedy sytuacja prawna wraca do chwili sprzed zawarcia tej umowy. Sprzedający zwraca pieniądze otrzymane tytułem ceny sprzedaży, a kupujący zwraca nabytą nieruchomość. Jest to jednak postępowanie znacznie trudniejsze i bardziej ryzykowne niż dążenie do rozliczenia się z małżonkiem w dwóch wyżej wymienionych rodzajach postępowań.

W każdym wypadku w takim postępowaniu należy wykazać, że nieruchomość została kupiona za środki stanowiące majątek wspólny małżonków.


Podobał Ci się artykuł? Udostępnij go:

bookmark_borderUstalenie nierównych udziałów we współwłasności i majątku wspólnym

  • Jesteś współwłaścicielem nieruchomości?
  • Z jakiegoś powodu wielkość Twojego udziału w prawie nie jest określona?
  • Rozwodzisz się lub z innych przyczyn zastanawiasz się nad podziałem majątku wspólnego?
  • Jesteś wspólnikiem spółki cywilnej i nie wiesz, jak podzielić zgromadzony w ten sposób majątek?
  • A może są jeszcze inne przyczyny, dla których interesuje Cię zagadnienie ustalenia nierównych udziałów?

Jeśli tak, polecam Ci zapoznanie się z treścią dzisiejszego wpisu. Dowiesz się z niego, czym jest współwłasność, jakie są jej rodzaje, jak ustalić wielkość udziału w prawie własności, a także kiedy i w jaki sposób domagać się ustalenia nierównych udziałów ma majątku wspólnym małżonków lub wspólników spółki cywilnej.

Współwłasność i jej rodzaje

Współwłasność jest szczególnym rodzajem własności. Istnieje wtedy, gdy prawo własności określonej rzeczy przysługuje 2 lub więcej osobom. Osobom tym – współwłaścicielom – przysługują takie sama praw do tej rzeczy.

Wyróżnia się dwa rodzaje współwłasności:

  • w częściach ułamkowych, kiedy to wielkość udziału w prawie określona jest ułamkiem, np. 1/2, 3/4, 5/9 oraz
  • łączną (wspólność ustawowa małżeńska, majątek wspólników spółki cywilnej). Polega ona na tym, że każdy ze współwłaścicieli ma takie same prawa do każdej elementarnej części rzeczy, każdego atomu tworzącego tę rzecz.

W pierwszym wypadku współwłaściciel może swobodnie dysponować swoim udziałem.

W drugim wypadku, nie ma mowy o udziałach i swobodnym dysponowaniu nim. Współwłaściciele muszą podejmować wszystkie decyzje wspólnie aż do czasu przekształcenia tej współwłasności we współwłasność w częściach ułamkowych.

Wielkość udziałów we współwłasności ułamkowej

Ustalenie wielkości udziałów we współwłasności nie powinno stanowić problemów w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych. Wielkość ta powinna wynikać z umowy, orzeczenia sądu, bądź aktu administracyjnego, stanowiących podstawę tego stosunku prawnego.

Jeżeli jednak z jakiegoś powodu tak się nie zdarzy i wielkość udziałów pozostanie nieokreślona, istnieje możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie wielkości udziałów. Pamiętaj jednak, że punktem wyjścia w takiej sprawie jest domniemanie równości udziałów, które wynika z art. 197 kodeksu cywilnego.

Domniemanie to można jednak obalić przedstawiając sądowi dowody, z których wynikają inne wielkości udziałów. O rozmiarach udziałów mogą świadczyć wszelkie okoliczności, zwłaszcza te, które mają miejsce przy nawiązaniu stosunku współwłasności. Pamiętaj jednak, że powody, dla których sąd może ustalić nierówne udziały powinny mieć charakter obiektywny, tzn. istnieć niezależnie od Twoich własnych, wewnętrznych przekonań jako współwłaściciela wnoszącego pozew.

Możliwość dochodzenia roszczenia o ustalenie nierównych udziałów we współwłasności nie jest ograniczona terminem, gdyż nie ulega przedawnieniu.

Wielkość udziałów we współwłasności łącznej

Podział majątku wspólnego małżonków

Jeśli, tak jak w większości małżeństw w kraju, łączy Cię z małżonkiem wspólność ustawowa małżeńska (powstająca w braku intercyzy), problem podziału tego majątku może być Ci bardzo bliski. Nawet nie dlatego, że właśnie się rozwodzisz. Chociaż wtedy najczęściej temat ten budzi mnóstwo emocji. Chodzi mi także o potrzebę świadomości pewnych mechanizmów, tak na wszelki wypadek, żeby wiedzieć, jakie decyzje podejmować.

Jeżeli:

  • w trakcie małżeństwa zawrzesz ze swoim małżonkiem intercyzę, czyli umowę o rozdzielności majątkowej,
  • sąd orzeknie prawomocnie rozwód albo separację Twojego związku małżeńskiego,

to otwiera Ci się możliwość dokonania podziału majątku wspólnego. Jest to majątek powstały od dnia zawarcia małżeństwa do dnia intercyzy, orzeczenia o rozwodzie lub separacji.

Podzielić się majątkiem można zawierając umowę. Jeżeli składnikiem majątku jest nieruchomość, to przynajmniej w tym zakresie umowa musi być w formie aktu notarialnego. W umowie cały majątek możecie podzielić od razu. Możecie też zawierać umowy o częściowy podział majątku wspólnego.

W braku porozumienia pozostaje Wam droga sądowa. Podstawową zasadą podziału majątku jest ponownie art. 197 kodeksu cywilnego, czyli domniemanie równych udziałów w każdym ze składników dzielonego majątku. Uwaga! w sprawie sądowej sąd dzieli cały majątek wspólny, wszystkie aktywa. Z zasady wyłączona jest tą drogą możliwość częściowego podziału tego majątku.

Domagając się podziału majątku możesz wskazać, iż Twój udział w tym majątku jest większy niż połowa. Musisz przy tym precyzyjnie określić wielkość tego udziału, np. 2/3, 68%, itp.

Kolejnym krokiem jest udowodnienie sądowi, iż istotnie w takim właśnie udziale przyczyniłeś się powstania tego majątku. Możesz to zrobić wszystkim środkami dowodowymi: dokumentami, zeznaniami świadków, opiniami biegłych i w inny sposób, o ile będzie zgodny z prawem.

Składając taki wniosek pamiętaj, że sąd bierze pod uwagę całokształt zaangażowania się Twojego i Twojego małżonka w funkcjonowanie gospodarstwa domowego. Wzajemny układ, iż jedno z Was pracuje i zarabia na utrzymanie rodziny, a drugie zajmuje się domem i dziećmi nie stanowi podstawy do ustalenia przez sąd nierównych udziałów. Tu chodzi o sytuacje bardziej skrajne, gdy widoczna jest istotna dysproporcja w zaangażowaniu jednego małżonka nie tylko w kwestiach finansowych, lecz również w dbałości o pozostałe aspekty życia rodzinnego.

Kolejne kroki prowadzące do podziału majątku z wnioskiem o ustalenie nierównych udziałów dla ułatwienia przedstawiam w formie notatki graficznej. Mam nadzieję, że taka forma przypadnie Ci do gustu, tak, jak mnie. Dla mnie zaletą takiego zobrazowania treści jest to, że ułatwia mi pracę. Klienci widzą bowiem dokładnie wszystkie etapy prowadzące do podziału majątku i nie muszą sporządzać już własnych notatek.

Podział majątku spółki cywilnej

W przypadku spółki cywilnej, wielkość udziału we współwłasności może wynikać z umowy zawartej przez wspólników. Jeśli więc jeszcze takiej umowy nie zawarłeś, a dopiero planujesz taki krok, już teraz zadbaj, aby takie postanowienie znalazło się w umowie. W przyszłości oszczędzi Ci to wielu kłopotów.

W braku określenia udziałów w umowie spółki cywilnej, wspólnicy mogą się również później porozumieć między sobą w tej kwestii. Może to być np. aneks do istniejącej umowy.

Wszelkie spory sądowe odnośnie ustalenia wielkości udziałów muszą być poprzedzone ustaniem umowy spółki cywilnej. Dopiero po zlikwidowaniu spółki otworzy się bowiem droga do podziału majątku jej wspólników. Wynika to z art. 863 par. 1 kodeksu cywilnego.

Ustalenie wielkości udziałów następuje właśnie w postępowaniu o podział majątku. Punktem wyjścia podziału majątku jest wspomniane już przeze mnie domniemanie równych udziałów. Sąd ustali zatem równe udziały w majątku, gdy:

  • z treści umowy spółki (bądź innego porozumienia wspólników) nie wynikają inne wielkości udziałów,
  • uczestnicy postępowania nie składają wniosku o ustalenie nierównych udziałów,
  • po przeprowadzeniu postępowania dowodowego sąd dojdzie do przekonania, iż nie ma podstaw do ustalenia nierównych udziałów.

Co z tego wynika dla Ciebie? Jeżeli oczekujesz, że Twój udział w majątku wspólników spółki cywilnej będzie większy niż połowa, to w braku porozumienia, po ustaniu spółki:

  • musisz wystąpić do sądu o podział majątku,
  • w pozwie musisz wskazać, jakiej wielkości powinien być Twój udział,
  • wszelkimi dowodami musisz wykazać, że rzeczywiście masz rację, gdyż właśnie Ty w takiej części przyczyniłeś się do powstania tego majątku.

Na koniec tego artykułu mam dla Ciebie jeszcze jedną uwagę o charakterze ogólnym. Ustalenie nierównych udziałów w prawie, jest innym sposobem dochodzenia swoich praw niż roszczenie o zwrot nakładów, jakie ponosisz lub poniosłeś na przedmiot współwłasności ze swojego majątku osobistego.

Interesują Cię inne zagadnienia związane ze współwłasnością? Przeczytaj również:

Teraz możesz śledzić blog także na Facebook: https://www.facebook.com/praworzeczowe


Podobał Ci się ten artykuł? Udostępnij go: