fbpx

bookmark_borderNajem instytucjonalny lokalu mieszkalnego

Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego umowę najmu instytucjonalnego z myślą o tych, którzy zawodowo zajmują się wynajmowaniem mieszkań. Nie chodzi jednak o agencje nieruchomości, a wynajmujących, czyli zazwyczaj właścicieli mieszkań przeznaczonych na najem. Najem instytucjonalny istotnie chroni ich interesy, ograniczając prawa najemców, zwłaszcza w obszarze eksmisji. Chcesz wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach możesz zawierać umowy najmu instytucjonalnego? Ten artykuł jest dla Ciebie.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Jesteś wynajmującym, który w zakresie wynajmowania lokali prowadzi działalność gospodarczą? Chcesz wynająć lokal mieszkalny? Umowa najmu instytucjonalnego jest dla Ciebie.

Wynajmującym – w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów – jest osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. W zależności więc od konkretnej sytuacji wynajmującym może być właściciel mieszkania, bądź np. najemca uprawniony do podnajmowania mieszkania.

Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć wynajmujący, który jest:

  • osobą fizyczną,
  • osobą prawną,
  • jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną.

Warunkiem jest prowadzenie przez Ciebie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowę zawierasz w formie pisemnej. Dotyczy to również zmian w umowie. W przeciwnym razie umowa (bądź jej zmiany) są nieważne.

Formę pisemną zachowasz, gdy:
1) sporządzisz umowę na piśmie,
2) dokument z treścią umowy podpiszą wszystkie strony umowy. Wystarczy, że wymienicie się z kontrahentami podpisanymi przez siebie dokumentami z treścią umowy.

Pamiętaj, aby w umowie określić czas, na jaki ją zawierasz. Najem instytucjonalny musi być określony czasowo. Umowa zawarta na czas nieokreślony nie będzie najmem instytucjonalnym, lecz najmem na zasadach ogólnych.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Do umowy najmu instytucjonalnego musisz załączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W tym oświadczeniu najemca:

  • poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez Ciebie w żądaniu opróżnienia lokalu,
  • przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo nie przysługuje mu prawo najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego.

Za sporządzenie oświadczenia notariusz pobiera honorarium w wysokości nie większej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty notariusz dolicza podatek vat. Dodatkowo notariusz pobiera wynagrodzenie za wypisy aktu notarialnego. Wypisy są Ci potrzebne, musisz je załączyć do umowy.

O sposobie na dodawanie załączników do umowy pisałam w artykule: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli do umowy nie dołączysz oświadczenia najemcy spełniającego powyższe wymagania, zawrzesz umowę najmu za zasadach ogólnych. Nie osiągniesz zatem korzyści, które daje najem instytucjonalny.

Kaucja w umowie najmu instytucjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wskazałam tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

Wyobraź sobie, że w trakcie najmu najemca zalega Ci z zapłatą czynszu lub innych należności za tytułu najmu. Co robisz? Domagasz się zapłaty. To oczywiste. Jednak w najmie instytucjonalnym możesz od razu zaspokoić tę należność z kaucji.

Wówczas najemca ma obowiązek uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Najemca ma dokonać zapłaty w terminie wskazanym w umowie. Gdy w umowie nie ma stosownego postanowienia, termin uzupełnienia kaucji wskazujesz najemcy w piśmie.

Czynsz i inne opłaty w umowie najmu instytucjonalnego

Z tytułu najmu instytucjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy.

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego

Możesz wypowiedzieć najem instytucjonalny mieszkania. Wypowiedzenie jest skuteczne, gdy przygotujesz je na piśmie i wskażesz w nim przyczynę wypowiedzenia.

W odróżnieniu od najmu na zasadach ogólnych, najem instytucjonalny możesz wypowiedzieć tylko z trzech przyczyn, gdy najemca:

  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – pomimo pisemnego upomnienia
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, co najmniej za trzy pełne okresy płatności – pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Termin wypowiedzenia najmu instytucjonalnego wynosi miesiąc. Termin ten liczy się na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wyjaśnienie przyczyn wypowiedzenia, zasad obliczenia terminu wypowiedzenia oraz wielu innych praktycznych kwestii związanych z wypowiedzeniem znajdziesz tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela. Przyczyny wypowiedzenia najmu instytucjonalnego są takie same, jak niektóre z przyczyn wypowiedzenia najmu na zasadach ogólnych, skorzystaj więc z tego odesłania i dowiedz się więcej.

Ustanie najmu instytucjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

W obu sytuacjach najemca ma obowiązek opróżnić i wydać Ci lokal. Jeżeli tego nie zrobi, wzywasz go do opróżnienia lokalu na piśmie. Twój podpis pod treścią wezwania musi być urzędowo poświadczony, np. przez notariusza.

W żądaniu opróżnienia lokalu powinieneś:

  • oznaczyć właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
  • wskazać umowę najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
  • wyznaczyć termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Żądanie musisz najemcy doręczyć. Możesz zrobić to osobiście za pokwitowaniem albo korespondencyjnie – przesyłką poleconą. Pamiętaj przy tym o zachowaniu dowodu nadania tej przesyłki. Będzie Ci potrzeby, jeżeli były najemca nie opróżni lokalu.

Eksmisja po ustaniu najmu instytucjonalnego

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający przysługujący Tobie tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie.

Postępowanie sądowe o eksmisję jest więc znacznie uproszczone względem tego typu spraw toczących się w związku z najmem na zasadach ogólnych. Szybsze i łatwiejsze jest również wykonanie orzeczenia nakazującego eksmisję. Najemca nie ma bowiem w tym wypadku prawa do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Komornik może więc bez zwłoki przystąpić do wykonania prawomocnego orzeczenia o eksmisji.

O możliwościach obrony najemcy w takim postępowaniu przeczytasz tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Podsumowanie

Jeżeli przebrnąłeś przez ten artykuł, to już chyba nie trzeba Cię przekonywać o zaletach najmu instytucjonalnego mieszkania. Jest ich sporo: możliwość zaspokajania bieżących zaległości z kaucji, większy dopuszczalność pobierania innych opłat niż czynsz i opłaty za media, wreszcie: łatwiejsza i szybsza eksmisja byłego lokatora.

Teraz tylko nie zapomnij o warunkach, jakie musisz spełnić, aby móc z tych dobrodziejstw skorzystać. Zadbaj o formę pisemną umowy oraz załączenie do niej stosownego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj też o wypełnieniu umowy treścią, na jakiej Ci zależy. Chodzi zwłaszcza o kwestie związane z kaucją oraz czynszem i innymi opłatami, w tym regulację ich podwyżki.

Dopiero przy tak przygotowanej umowie osiągniesz swoje cele i zabezpieczysz się przed nierzetelnym najemcą.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderUmowa najmu okazjonalnego w praktyce

Masz mieszkanie na wynajem? Zastanawiasz się, na jakich warunkach je wynająć? Jedną z możliwości, jakie możesz rozważać jest umowa najmu okazjonalnego. Z tego artykułu dowiesz się, czym w praktyce jest najem okazjonalny, kiedy możesz z niego skorzystać oraz czym różni się od „zwykłego” najmu. Na podstawie zawartych tu informacji opracujesz też własny projekt umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego możesz zawrzeć, jeżeli jako właściciel lokalu spełnisz kilka warunków. Są one następujące:

  • wynajmujesz lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
    chodzi więc o lokal, który nadaje się do zaspokajania takich potrzeb i który rzeczywiście takie potrzeby najemcy zaspokaja
    przykład: jeżeli wynajmiesz mieszkanie na gabinet dentystyczny, to nie możesz zawrzeć umowy najmu okazjonalnego; jednak wówczas nie jest Ci ona potrzebna; zawierasz wtedy umowę najmu lokalu użytkowego; nie będziesz więc stosować przepisów o szczególnej ochronie najemcy
  • jesteś osobą fizyczną
    stroną umowy nie może być więc spółka
  • nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego również musi spełniać pewne wymagania. Przede wszystkim pamiętaj, aby sporządzić ją w formie pisemnej. Inaczej jest nieważna. Dotyczy to także wszelkich zmian umowy.

Ponadto, zadbaj o ustalenie, jak długo, bądź do kiedy umowa ma obowiązywać. Uwzględnij, iż czas ten nie może być dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego może być bowiem zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeżeli postanowienia umowy są inne, nie jest to wówczas umowa najmu okazjonalnego.

Czego potrzebujesz do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego, jak do każdej innej umowy możesz dodać załączniki. Jednak w tym przypadku wymienione poniżej załączniki po prostu musisz dołączyć. Bez nich nie osiągniesz zamierzonego rezultatu i zawrzesz umowę najmu na zasadach ogólnych („zwykłą”).

Polecam Ci, abyś na końcu umowy, jeszcze przed miejscem na podpisy stron, umieścił listę załączników. Zadbasz w ten sposób o porządek i unikniesz ewentualnych sporów o to, co rzeczywiście załączyłeś do umowy.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Najemca przed notariuszem powinien oświadczyć, iż poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Wypis aktu notarialnego z tym oświadczeniem załączasz do umowy.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty dochodzi jeszcze koszt wydania wypisów dla stron. Do urzędowych stawek taksy notarialnej notariusz dolicza podatek vat, którego stawka wynosi obecnie 23%.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu

Najemca powinien pisemnie oświadczyć, iż w razie eksmisji z najmowanego lokalu, będzie mógł zamieszkać w innym lokalu. W oświadczeniu najemca wskazuje ten inny lokal.

Z biegiem czasu sytuacja może się zmienić i najemca może utracić sposobność do zamieszkania we wskazanym lokalu. Co wtedy? Najemca ma 21 dni na wskazanie innego lokalu, do którego będzie go można eksmitować i złożenie Ci stosownego oświadczenia. Jeżeli tego nie zrobi, masz prawo wypowiedzieć umowę. Minimalny okres wypowiedzenia umowy z tej przyczyny to 7 dni.

Gdy zajdzie sytuacja opisana w poprzednim akapicie pamiętaj, aby najemca dał Ci także oświadczenie nowego właściciela lokalu (lub innej uprawnionej osoby), o którym mowa poniżej.

Oświadczenie właściciela innego lokalu

Masz już oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz jego oświadczenie, że ma gdzie mieszkać w razie eksmisji z Twojego lokalu. Teraz czas, abyś zadbał o kolejne oświadczenie.

Tym razem oświadczenie ma złożyć właściciel lokalu (lub inna osoba mająca tytuł prawny do lokalu), do którego nastąpi ewentualna eksmisja najemcy. Osoba ta ma wyrazić pisemną zgodę na zamieszkanie w jej lokalu najemcy oraz innych osób, z którymi najemca zamieszka w Twoim mieszkaniu.

Kiedy i jak zgłaszasz najem okazjonalny w urzędzie skarbowym?

Przygotowałeś umowę najmu, skompletowałeś wszystkie załączniki do umowy, wreszcie podpisaliście z najemcą umowę. Co teraz? Teraz czeka Cię zgłoszenie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Krótko mówiąc przesyłasz do „swojego” urzędu skarbowego pismo z informacją o umowie i wynikającym z niej dochodzie do opodatkowania. Masz na to 14 dni. Najlepiej wskaż od razu zasady, według których chcesz rozliczać dochód z najmu.

Najemca może żądać od Ciebie przedstawienia potwierdzenia tego zgłoszenia.

Jeżeli nie powiadomisz urzędu skarbowego o zawarciu umowy bądź zrobisz to za późno, tracisz korzyści wynikające z charakteru najmu okazjonalnego w zakresie czynszu i innych opłat za używanie lokalu oraz wygaśnięcia i rozwiązania umowy.

Wiesz już, co powinieneś zrobić, żeby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Nadszedł więc czas, abyś poznał różnice pomiędzy najmem mieszkania na zasadach ogólnych a umową najmu okazjonalnego.

Czynsz i inne opłaty wynikające z najmu okazjonalnego

Z tytułu najmu okazjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy. Jest to możliwość, której nie daje najem na zasadach ogólnych.

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).

Jeżeli zawierasz umowę na zasadach ogólnych problem dopuszczalnych podwyżek czynszu regulują powołane powyżej przepisy ustawy. Możesz je po prostu stosować bez potrzeby przenoszenia ich treści do umowy.

Kaucja w umowie najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kosztami tymi są w szczególności opłata sądowa od wniosku o nadanie klauzuli aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji stanowiącego załącznik do umowy, wynagrodzenie komornika za prowadzenie postępowania egzekucyjnego oraz wydatki poniesione w toku postępowania egzekucyjnego w celu wykonania opróżnienia lokalu, np. przewiezienia w inne miejsce rzeczy najemcy znajdujących się w lokalu właściciela po ustaniu najmu, jeżeli najemca ich wcześniej z lokalu nie usunął.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

W przypadku najmu na zasadach ogólnych maksymalna wysokość kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu najmu. Wtedy jednak z kaucji nie można potrącać kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Ustanie najmu okazjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

O wypowiedzeniu umowy najmy przez właściciela mieszkania pisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania przez najemcę.

Jeżeli z jakiegokolwiek powodu umowa najmu okazjonalnego nie obowiązuje, najemca ma obowiązek opuścić i opróżnić mieszkanie. Gdy tego nie zrobi, powinieneś wezwać najemcę do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Wezwanie musisz sporządzić na piśmie. Twój podpis na wezwaniu musi być urzędowo poświadczony (najłatwiej dostępne i najbardziej popularne jest poświadczenie podpisu przez notariusza). Gotowe wezwanie doręcz najemcy osobiście za pokwitowaniem albo przesyłką poleconą. Oba sposoby doręczenia dokładnie opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.

Pamiętaj, aby w wezwaniu:

  • oznaczyć siebie jako właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
  • wskazać umowę najmu okazjonalnego lokalu,
  • wskazać przyczynę ustania stosunku najmu,
  • wyznaczyć termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Gdy prawidłowo przygotujesz wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu, a najemca nadal będzie z niego korzystał, możesz szykować się do postępowania sądowego o eksmisję. Nie będzie to jednak – przynajmniej w pierwszej fazie – wielka batalia. Najem okazjonalny daje Ci możliwość skorzystania z uproszczonej procedury.

Postępowanie o eksmisję

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć następujące dokumenty:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu,
  • potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Na podstawie tych dokumentów sąd rozstrzyga o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd bada więc wniosek de facto od strony formalnej. Jeżeli kontrola sądu wypadnie dla Ciebie pomyślnie, sąd wyda postanowienie o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z tym dokumentem możesz iść prosto do komornika. Egzekucja komornicza będzie polegać na przymusowym przeprowadzeniu najemcy do lokalu, który wskazał w dokumentach załączonych do umowy.

Obrona najemcy w sprawie o eksmisję

W tak nietypowym postępowaniu eksmisyjnym podstawowym środkiem obrony najemcy jest wytoczenie tzw. powództwa przeciwegzekucyjnego opartego na jednej z podstaw wymienionych w art. 840 § 1 k.p.c. Powództwo takie przysługuje najemcy m.in. wtedy, gdy przyczyna ustania najmu wskazana w żądaniu opróżnienia lokalu jest nieprawdziwa, ponieważ w ten sposób najemca kwestionuje istnienie obowiązku opróżnienia lokalu.

Dla Ciebie oznacza to, że gdy uzyskasz klauzulę wykonalności na akt notarialny, to najemca jest w kłopocie, jak skutecznie się bronić. Również najemca poniesie koszty z tym związane, w szczególności opłatę sądową.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego różni się istotnie od umowy najmu na zasadach ogólnych. Wiele rozwiązań https://www.intercultural-reflections.de/character-a/index.html , które oferuje Ci najem okazjonalny działa na Twoją korzyść. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy najemca nie chce wyprowadzić się z Twojego lokalu.

Dlatego proponuję Ci, abyś zastanowił się nad tą formą najmu, zanim podpiszesz z najemcą umowę najmu za zasadach ogólnych.

W moim przekonaniu niedogodności związane z przygotowywaniem załączników do umowy najmu okazjonalnego oraz dodatkowe koszty z tego wynikające nie muszą stanowić istotnej uciążliwości, czy przeszkody w w jej zawarciu. Zwłaszcza, że rodzajem rekompensaty może być w tym wypadku znacznie lepsze zabezpieczenie Twoich interesów.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podoba Ci się artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderWypowiedzenie najmu mieszkania przez najemcę

Skuteczne wypowiedzenie najmu mieszkania nie jest sprawą prostą. Większe restrykcje dotyczą w tym względzie właściciela mieszkania. Jednak również najemca powinien należycie zadbać o swój interes, gdy zamierza najem wypowiedzieć. Dowiedz się zatem kiedy i w jaki sposób możesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania.

Z tego wpisu dowiesz się również, jak powinien wyglądać korzystny dla Ciebie zapis o wypowiedzeniu w umowie najmu.

W jaki sposób powinieneś wypowiedzieć najem?

Niezależnie od tego, czy zawarłeś umowę ustnie, czy pisemnie, nie znajdziesz w ustawie jasnej wskazówki, w jaki sposób powinieneś ją wypowiedzieć.

Ustawa o ochronie praw lokatorów ogranicza w tym zakresie tylko wynajmującego – właściciela mieszkania. Odpowiedzi trzeba więc poszukać w kodeksie cywilnym. Tu jednak napotykamy na bardzo ogólny przepis. Wynika z niego, że możemy to zrobić przez każde zachowanie, które w sposób dostateczny ujawni naszą wolę. Nie polecam testować na sobie, co to może oznaczać i jakie zachowania będą się mieściły w takiej formule. W razie sporu oceny dokona sąd. Rezultat będzie zatem dla Ciebie nieprzewidywalny, a tego przecież nie chcesz, prawda?

Wątpliwości, co do prawnej oceny Twojego zachowania nie będzie natomiast budzić pismo z oświadczeniem o wypowiedzeniu.

Masz umowę na piśmie, ustną, czy też zawartą w sposób dorozumiany? Pamiętaj, aby zawsze wypowiedzieć ją pisemnie. Co Ci to daje? Dowód na to, że rzeczywiście umowę wypowiedziałeś.

Ciekawi Cię, na czym polega umowa najmu zawarta w sposób dorozumiany? Przeczytaj: Najem bez umowy: ustalenie istnienia stosunku najmu przez sąd.

Dlaczego jest to tak ważne? Gdy właściciel oceni, że do wypowiedzenia nie doszło, będzie żądał od Ciebie zapłaty czynszu za kolejne okresy. To, czy nadal mieszkasz w lokalu, czy nie – nie będzie mieć znaczenia. Dopóki umowa trwa, dopóty masz obowiązek zapłaty czynszu.

Kiedy możesz wypowiedzieć najem mieszkania?

Odpowiedź na to pytanie wymaga rozróżnienia dwóch sytuacji: najmu na czas nieoznaczony i najmu na czas oznaczony. W pierwszej z nich nie masz w umowie informacji, jak długo umowa obowiązuje. W drugiej – umowa takie postanowienie zawiera. Wtedy jest w umowie wpisana data obowiązywania umowy albo termin (np. roczny), po upływie którego umowa przestaje obowiązywać.

Jeżeli jesteś stroną umowy zawartej na czas nieoznaczony i płacisz czynsz co miesiąc, możesz wypowiedzieć najem bez podawania przyczyny. Jeżeli przyczynę chcesz podać, może być ona dowolna.

W umowie możecie z właścicielem uregulować tę kwestię odmiennie. Oznacza to, że w treści umowy mogą być podane przyczyn jej wypowiedzenia także przez Ciebie. Wtedy musisz się tego trzymać i w wypowiedzeniu wskazać odpowiednią przyczynę, która je uzasadni.
Piszę o tym szerzej w kontekście przyczyn wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony.

Jeżeli jesteś stroną umowy zawartej na czas oznaczony, możesz ją wypowiedzieć, gdy wynika to z jej treści. Co to dla Ciebie oznacza?

Gdy w takiej umowie nie ma postanowienia o wypowiedzeniu, to umowy wypowiedzieć nie możesz. Możesz natomiast porozumieć się z właścicielem; każdą umowę można rozwiązać, gdy zgadzają się na to wszystkie strony.

Gdy w umowie jest zapis o wypowiedzeniu, możesz umowę wypowiedzieć. Wówczas w wypowiedzeniu musisz wskazać przyczynę, która wynika z umowy. Przyczyna powinna być prawdziwa i konkretna. Opisz więc możliwie dokładnie fakty, na które się powołujesz. Będzie to mieć ogromne znaczenie w przypadku kwestionowania zasadności wypowiedzenia przez właściciela mieszkania. W postępowaniu sądowym sąd zawsze będzie badał obie kwestie.

W umowie zawartej na czas oznaczony przyczyny wypowiedzenia strony mogą wskazać bardzo ogólne. Wystarczy na przykład wpisać możliwość wypowiedzenia z „ważnej przyczyny”. Jednak w razie sporu, oceny ważności przyczyny dokona sąd. Jeżeli sąd uzna, że podana przez Ciebie przyczyna nie jest ważna, to Twoje wypowiedzenie nie będzie skuteczne. Wniosek: będziesz musiał zapłacić czynsz za czas, kiedy według Ciebie umowa już nie obowiązywała.

Dlatego, w tym miejscu chciałabym Ci coś poradzić z mojego doświadczenia w prowadzeniu takich spraw. Staraj się, aby przyczyny wypowiedzenia były w umowie wymienione. Przynajmniej te, które są dla Ciebie ważne. Zyskasz wtedy większą pewność co do swojej sytuacji prawnej.

Polecam zwłaszcza stosowanie takich formuł jak: „umowę można wypowiedzieć w szczególności z następujących powodów: ….”. Tworzy się w ten sposób katalog otwarty. Obejmuje on wyliczone powody, które są dla nas najważniejsze oraz zostawia pole dla nieprzewidzianych sytuacji.

Jak doręczyć wypowiedzenie najmu mieszkania?

Jeżeli masz już napisane i własnoręcznie podpisane wypowiedzenie musisz je doręczyć właścicielowi mieszkania. Inaczej nie będzie ono skuteczne. Jak to zrobić?

Są dwa sposoby. Możesz pismo wręczyć właścicielowi osobiście. Wówczas koniecznie odbierz od niego pokwitowanie, z którego będzie wynikać, że je otrzymał. Minimalna według mnie treść pokwitowania to: „otrzymałem” + data + własnoręczny, czytelny podpis.

Drugim sposobem jest nadanie pisma przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru na adres właściciela mieszkania. Wówczas pismo możesz uznać za skutecznie doręczone, nawet gdy właściciel nie podjął go w terminie. Dlaczego?

Oświadczenie woli uznaje się za złożone drugiej stronie z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Czas, w którym przesyłka polecona oczekuje na odbiór przez właściciela mieszkania na poczcie, to właśnie czas, w którym może on zapoznać się z jej treścią.

Poza tym, potwierdzenie nadania jest dla Ciebie dowodem na to, że istotnie złożyłeś wypowiedzenie. Potwierdzenie odbioru umożliwia Ci natomiast prawidłowe obliczenie terminu wypowiedzenia.

Jaki jest termin wypowiedzenia i jak go obliczyć?

Gdy masz zawartą umowę na czas nieoznaczony i płacisz czynsz co miesiąc, a z umowy nie wynika nic innego, to okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące. Koniec okresu wypowiedzenia musi jednak przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego. Wyjaśnię Ci to na przykładzie.

Składasz wypowiedzenie w dniu 23 czerwca 2020 r. Jest to data z pokwitowania osobistego odbioru wypowiedzenia, bądź data z potwierdzenia odbioru (tzw. żółtej zwrotki z poczty). W takiej sytuacji umowa najmu będzie rozwiązana z dniem 30 września tego samego roku.

Jeżeli jesteś stroną umowy zawartej na czas oznaczony, to z umowy powinien wynikać termin jej wypowiedzenia. Uważam, że zapis w umowie dopuszczający wypowiedzenie, ale bez podania terminu wypowiedzenia, może być uznany za nieskuteczny. Wtedy też automatycznie złożone na jego podstawie wypowiedzenie też nie będzie skuteczne. Oczywiście kwestia skuteczności wypłynie tylko w razie sporu. Jednak umowy pisze się właśnie na wypadek konfliktu.

W umowie zawartej na czas oznaczony pamiętaj więc o:
1) otwartym katalogu przyczyn wypowiedzenia oraz
2) terminie wypowiedzenia.

Jeżeli w umowie termin wypowiedzenia również ma przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego, do jego obliczenia możesz posłużyć się wcześniejszym przykładem. W przeciwnym wypadku przykładowy termin miesięczny wypowiedzenia liczony od 23 czerwca upłynie 23 lipca tego samego roku.

Wypowiedzenie najmu a pandemia Covid-19

W związku z pandemią nastąpiły też zmiany w zakresie ustania najmów, w tym najmów mieszkań. Ograniczenia co do możliwości wypowiadania tego typu umów dotyczą jednak tylko właścicieli lokali. Możesz o nich przeczytać tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.

Dla Ciebie nic się nie zmieniło. Nadal możesz wypowiedzieć najem mieszkania w dowolnym czasie. Zastosowanie mają wszystkie zasady, które tu dla Ciebie opisałam.

Podsumowanie

Jeżeli rozważasz wypowiedzenia najmu pamiętaj, aby najpierw sprawdzić treść umowy. Jeżeli stwierdzisz, że z umowy wynikają przyczyn jej wypowiedzenia, wykorzystaj to w treści wypowiedzenia – powołaj się właśnie na jedną z tych przyczyn.

Gdy w umowie nie ma wskazanych przyczyn wypowiedzenia, sprawdź rodzaj umowy. Jeżeli jest to umowa zawarta na czas nieoznaczony, możesz ją wypowiedzieć. Jeżeli nie – powinieneś raczej dążyć do porozumienia z właścicielem.

Niezależnie od sytuacji przygotuj wypowiedzenie na piśmie i zadbaj o dowód jego doręczenia właścicielowi mieszkania. Gotowe.

Praktyczną wiedzę o tym, kiedy i w jaki sposób właściciel mieszkania może wypowiedzieć Ci najem znajdziesz tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Podobał Ci się artykuł? Udostępnij go.