fbpx

bookmark_borderNabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego

Z chwilą śmierci spadkodawcy (otwarcie spadku) na spadkobiercę lub spadkobierców przechodzi z mocy prawa ogół praw i obowiązków majątkowych zmarłego, co dotyczy także prawa własności do nieruchomości, użytkowania wieczystego nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. 

W braku powołania przez spadkodawcę spadkobiercy testamentowego, dziedziczenie następuje na podstawie przepisów kodeksu cywilnego (tzw. dziedziczenie ustawowe), które określają również porządek dziedziczenia.
Nabycie tytułu prawnego do nieruchomości w drodze dziedziczenia ustawowego następuje z mocy prawa, natomiast potwierdzenie przejścia praw i obowiązków na spadkobiercę ustawowego następuje w jednym z dwóch trybów:
  • postępowaniu sądowym o stwierdzenie nabycia spadku,
  • aktem notarialnym – akt poświadczenia dziedziczenia.

Wybór jednego z wymienionych trybów należy do spadkobiercy.

Jeżeli jest więcej spadkobierców, a wszyscy lub niektórzy z nich nie chcą być współwłaścicielami nieruchomości wraz z pozostałymi spadkobiercami, dopuszczalne jest dokonanie działu spadku i zniesienie współwłasności. Także w tym wypadku możliwe są dwa rozwiązania:
  • postępowanie sądowe w przedmiocie działu spadku i zniesienia współwłasności,
  • umowa, która w odniesieniu do składnika majątkowego, jakim jest nieruchomość, dla swojej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Warto przy tym mieć na uwadze, że ugodowe załatwienie sprawy może nastąpić również w postępowaniu sądowym, co wpływa na niższą wysokość opłaty sądowej.


Jeżeli podoba Ci się ten artykuł, udostępnij go:

bookmark_borderPełnomocnictwo do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości

Niedawno zetknęła się z sytuacją, w której kontrahent mojego klienta chciał sprzedać mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego przez pełnomocnika. Pełnomocnikiem miał być syn sprzedawcy posługujący się pełnomocnictwem w formie aktu notarialnego. Z treści którego wynikało, iż został on umocowany ogólnie do sprzedaży nieruchomości swojego mocodawcy.

Niezależnie jednak od spełnienia warunku co do formy takiego pełnomocnictwa – aktu notarialnego, opisane powyżej pełnomocnictwo nie może stanowić podstawy zawarcia ważnej umowy sprzedaży, a to z uwagi na jego treść.

Do skutecznego rozporządzenia w cudzym imieniu nieruchomością konieczne jest bowiem pełnomocnictwo do poszczególnej czynności. Oznacza to, że z treści tego pełnomocnictwa musi wynikać, jaka dokładnie nieruchomość ma być przedmiotem sprzedaży, przy czym wymagany jest tu dokładny opis dokonany w oparciu o wpisy w księdze wieczystej i operacie ewidencji gruntów i budynków.

W braku pełnomocnictwa spełniającego powyższe standardy notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości. W razie jednak zawarcia takiej umowy można żądać stwierdzenia jej nieważności przez sąd, gdyż czynność dokonana przez wadliwie umocowanego pełnomocnika jest czynnością nieważną.


Podoba Ci się ten artykuł, udostępnij go:

bookmark_borderCzy można bezpiecznie kupić mieszkanie w zadłużonej spółdzielni?

Niedawno podczas porady prawnej udzielałam odpowiedzi na tak postawione pytanie.

Ponieważ okazuje się, że podobne wątpliwości pojawiają się dość często u osób zainteresowanych nabyciem mieszkania (a ściślej: spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), zdecydowałam się podjąć ten temat także na blogu.

Precyzując jeszcze postawione w temacie pytanie dodam, że chodzi o takie zadłużenie spółdzielni mieszkaniowej, które może spowodować wszczęcie postępowania likwidacyjnego, upadłościowego, czy egzekucyjnego.

Na przedstawione pytanie należy udzielić odpowiedzi twierdzącej: można bez ryzyka nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, gdy spółdzielni grozi likwidacja, upadłość albo sprzedaż majątku w toku postępowania egzekucyjnego.

Konkluzja taka wynika z regulujących tę kwestię przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z ich treścią, jeżeli w toku jednego z w/w postępowań nabywcą budynku albo udziału w budynku będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, dotychczasowemu członkowi upadłej spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej nowej spółdzielni (nabywcy budynku, w którym znajduje się lokal). Wobec tej nowej spółdzielni przysługuje również roszczenie o przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność tego lokalu. Natomiast, gdy nabywcą budynku w takim wypadku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, lecz inny podmiot, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu. Przekształcenie następuje z mocy prawa – nie jest do tego wymagane podjęcie jakiejkolwiek czynności.


Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go: