fbpx

bookmark_borderWypowiedzenie umowy dzierżawy ogrodu działkowego

Jakiś czas temu zakończyłam prowadzenie sprawy dotyczącej wypowiedzenia umowy dzierżawy działki w rodzinnym ogrodzie działkowym.

Moja mocodawczyni zdecydowała się zakwestionować wypowiedzenie jej umowy i wniosła sprawę do sądu.

Niestety nie prowadziłam sprawy w pierwszej instancji. Na tamtym etapie klientka starała się wykazać, że przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy są nieprawdziwe. Przed sądem były więc przeprowadzane różne dowody. Ich ocena przez sąd przełożyła się na negatywny dla klientki wynik sprawy. W sądzie, jak w życiu, z ocenami trudno polemizować, ponieważ z zasady każdy ma własne i potrafi je jakoś (lepiej bądź gorzej) uzasadnić.

Tuż po podjęciu się zadania sporządzenia apelacji od wyroku sądu rejonowego, poszłam do sądowej czytelni zapoznać się z aktami sprawy.

Śledząc akta strona po stronie dotarłam do dokumentu mającego stanowić oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Z powodu związania tajemnicą zawodową nie mogę ujawnić zdjęcia tego, co zobaczyłam, więc postaram się to opisać najdokładniej, jak potrafię w zakresie dotyczącym sedna sprawy.

Była to kartka papieru zadrukowana pismem maszynowym z nagłówkiem „Uchwała nr …. Zarządu Rodzinnego Ogrodu Działkowego im. ….. w ……” z treścią wskazującą na wypowiedzenie umowy mojej klientce ze wskazaniem przyczyn tego wypowiedzenia. Pod treścią były trzy bazgroły, przy czym jeden z tych bazgrołów znajdował się przy pieczęci z imieniem i nazwiskiem oraz funkcją pełnioną przez tę osobę w zarządzie.

Specjalnie używam słowa bazgroły, gdyż to, co tam było, nie przypominało paraf. Jedynie z uwagi na pieczęć przy jednym z tych bazgrołów można było wysnuć wniosek, iż są to zapewne parafy.

Nie wdając się w szczegółowe rozważania odnośnie paraf, parafa nie jest podpisem. Gdyby była, rozróżnienie podpisu i parafy nie miałoby sensu, a słowa te byłyby synonimami.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego (szczególnie na kanwie prawa wekslowego) wykształciło się pojęcie podpisu, przez który należy rozumieć odręczny znak graficzny obejmujący przynajmniej nazwisko osoby podpisującej się. Standardy te z pewnością nie zostały spełnione w przypadku tego, co znajdowało się w aktach sprawy.

Dlaczego jest to takie ważne? Ponieważ ustawa wyraźnie wymaga, aby wypowiedzenie umowy dzierżawy ogrodu działkowego było dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Forma pisemna czynności prawnej wymaga pod oświadczeniami stron ich podpisów. W konsekwencji barki podpisów powodują niezachowanie właściwej formy prawnej, w tym przypadku obarczonej przez ustawodawcę sankcją nieważności. Skoro z powodu braku właściwej formy oświadczenie o wypowiedzeniu jest nieważne, to nie doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy, a tym samym stosunek prawny trwa.

Podniesiony problem dotyczył naruszenia przepisów prawa materialnego, więc niezależnie od stanowisk stron sądy obu instancji mają obowiązek jego rozważenia z urzędu. Sąd pierwszej instancji zaniechał dokonania rozważań w tym zakresie.

Co zrobił Sąd Okręgowy w Warszawie rozpoznając apelację opierającą się w/w zarzucie? Oddalił apelację. W uzasadnieniu Sąd podał, że skoro dotychczas kwestia „podpisów” nie był przez powódkę podnoszona, to znaczy, że było dla niej oczywiste, kto te „podpisy” złożył.

Jeśli mam być z Tobą szczera, to po tym uzasadnieniu załamałam się. Nie dlatego, że przegrałam sprawę. To się zdarza, bo taki jest ten zawód. Podejmuję się różnorodnych spraw, często skomplikowanych, których rezultaty nie zawsze są przewidywalne. Tutaj jednak chodzi o coś bardzo, bardzo istotnego: pewność obrotu prawnego.

Ustawodawca przecież celowo przewiduje dla określonych czynności prawnych odpowiednią formę i wskazuje konsekwencje jej niedochowania.

Tymczasem Sąd Okręgowy orzekający jako sąd II instancji, w sprawie niepodlegającej zaskarżeniu skargą kasacyjną, twierdzi, iż dochowanie tej formy może nie mieć znaczenia. Na dodatek w sytuacji, gdy podmiotem niedbającym o tę formę jest podmiot profesjonalny – zarząd ogrodu działkowego.

Podejścia takiego nie jestem w stanie zrozumieć ani zaakceptować. Nie ma też czegoś takiego jak uzupełnienie braku podpisu strony przej jej późniejsze oświadczenie odnośnie tego, kto złożył „podpis”. Nie ma do tego podstawy prawnej (przepisu) w prawie cywilnym… Uzupełnić brak podpisu może tylko strona postępowania sądowego, jeżeli zapomniała podpisać pismo procesowe.

Tytułem podsumowania mogę tylko napisać, że smutno mi z powodu tego, że zdarzają się sądy według których ważne i skuteczne prawnie są czynności prawne (umowy, oświadczenia), które nie spełniają ustawowych kryteriów ważności – w tym wypadku odnośnie formy prawnej.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go:

bookmark_borderSędzia zachęca do unikania sądów…

… dowiedz się dlaczego.

Serdecznie polecam Wam wystąpienie Sędziego Jarosława Gwizdaka, w którym opowiada o naszym sądownictwie oraz przewadze mediacji nad postępowaniem sądowym. Więcej zdradzać nie będę, żeby nie pozbawiać Was niewątpliwej przyjemności wysłuchania Sędziego.

https://www.youtube.com/watch?v=o_BDwOZklNs

bookmark_borderCo dalej z użytkowaniem wieczystym gruntu?

Budynki wielorodzinne często były i są budowane na gruntach stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego albo Skarbu Państwa oddanych na ten cel w użytkowanie wieczyste. Z tytułu użytkowania wieczystego gruntu każdy właściciel lokalu albo osoba mająca prawo spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe) do lokalu ma obowiązek uiszczać opłatę roczną adekwatną do związanego z danym lokalem udziału w gruncie. Wysokość opłaty może być aktualizowana w razie zmiany wartości rynkowej gruntu, co w praktyce oznacza zazwyczaj jej podnoszenie przez właściciela gruntu. Obecnie trwają prace nad projektem ustawy, której założeniem jest stopniowe odchodzenie od instytucji użytkowania wieczystego i przekształcanie tego prawa w prawo własności. Więcej informacji na temat założeń projektowanej ustawy znajdziesz klikając tutaj.


Podoba Ci się? Udostępnij: