fbpx

bookmark_borderJak obronić się przed eksmisją? Sprawa z życia (i akt) wzięta.

Prawie 30 lat temu Pani Anna na gwałt poszukiwała dachu nad głową. Udało się. Znajomy z lat szkolnych zgodził się, aby zamieszkała w domu po jego zmarłych dziadkach. Dom był drewniany, stary, z nieszczelnymi oknami i przeciekającym dachem. Uzgodnili, że Pani Anna będzie mieszkać w tym domu ponosząc koszty jego utrzymania oraz dbając o ten dom. Na kartce z zeszytu sporządzili krótką, jednozdaniową umowę. Na podstawie tej umowy Pani Anna zameldowała się w tym domu. Po blisko 30 latach od tamtych wydarzeń Pani Anna otrzymała z sądu pozew o eksmisję. Nakazu eksmisji żąda inna spadkobierczyni dawnych właścicieli domu. Co Pani Anna może zrobić, żeby obronić się przed eksmisją?

Po pierwsze – umowa na piśmie.

Skuteczne żądanie eksmisji wymaga, aby osoba korzystająca z lokalu nie miała do niego tytułu prawnego. Oznacza to zasadniczo jedną z dwóch sytuacji: albo ktoś samowolnie zajął cudzy lokal i w nim mieszka, albo jedna ze stron skutecznie wypowiedziała umowę o korzystanie z lokalu.

Pani Anna zawarła umowę na korzystanie z lokalu. Umowa ta nie została wypowiedziana przez żadną ze stron. Pani Anna ma więc tytuł prawny do lokalu. Wydaje się, że okoliczność ta powinna przesądzać sprawę i stworzyć skuteczną obronę przed eksmisją. Jednak w życiu i sprawach sądowych często pojawiają się komplikacje.

W tym wypadku okazało się, że Pani Anna nie może odnaleźć dokumentu umowy. Tego kawałka papieru, na którym widnieje to jedno, tak ważne dla niej zdanie z podpisem wynajmującego. Co teraz?

Po drugie – umowa ustana.

Teraz wagi nabierają inne dowody – wszystkie, którymi można pokazać sądowi, że rzeczywiście strony zawarły umowę i ją wykonywały na podanych przez Panią Annę zasadach. Umowa o korzystanie z lokalu nie musi mieć bowiem formy pisemnej. Zawrzeć ją można skutecznie także ustnie.

Jakie dowody może Pani Anna wskazać w tej sprawie? Przede wszystkim swoje przesłuchanie. Jest przecież osobą, która najlepiej zna całą sytuację. Rozważać można też wskazanie sądowi innych świadków. Jeżeli nie ma świadków bezpośrednich, którzy byli na miejscu w danym czasie i wszystko słyszeli, pozostają świadkowie tzw. ze słyszenia.

Pomocne w ustaleniach mogą być akta sprawy administracyjnej o zameldowanie Pani Anny w tym domu. W aktach nowszych spraw często znajdują się kopie umów o korzystanie z lokalu. W dawniejszych sprawach meldunkowych bywały sporządzane notatki urzędnicze, z których wynikała podstawa do meldunku. Czasami okoliczności takie wynikają z uzasadnienia decyzji o zameldowaniu.

Jednak co zrobić, gdy mimo tych wysiłków nie uda się Pani Annie dotrzeć do dowodów skłonnych przekonać sąd, że umowa istotnie była zawarta?

Po trzecie – umowa zawarta w sposób dorozumiany.

Pozostaje wówczas przedostatnia deska ratunku: dążenie do ustalenia, że umowa została zawarta w sposób dorozumiany; więcej o tym sposobie zawarcia umowy pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd”.

Ustalenie to wymaga dalszej inicjatywy dowodowej Pani Anny. Przyda się dosłownie wszystko, w oparciu o co sąd będzie wstanie ustali, że strony wykonywały umowę o danej treści.

W szczególnej sytuacji Pani Anny będą to dowody uiszczania opłat z tytułu podatku od nieruchomości (czynszu bowiem Pani Anna nie miała obowiązku płacić i nie płaciła), nakłady poniesione przez Panią Annę na nieruchomość (dokumenty, świadkowie, zdjęcia), zeznania świadków, w tym domowników, przynajmniej częściowo potwierdzające zeznania samej Pani Anny.

Podsumowanie

Jeżeli wszystkie wskazane powyżej możliwości obrony przed eksmisją zawiodą, pozostaje Pani Annie ostatnia deska ratunku. Jest nią możliwość ubiegania się o orzeczeni, iż przysługuje jej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Docelowo nie jest to zapewne rozwiązanie satysfakcjonujące, jednak w sytuacji krytycznej Pani Anna pozostanie z dachem nad głową i czasem na szukanie innych rozwiązań. Jednym z nich będzie dochodzenie od właścicieli nieruchomości zwrotu nakładów koniecznych poniesionych przez Panią Annę na dom, ale to już będzie inna historia.

Na potrzeby niniejszej publikacji imię klientki zmyśliłam. Opisana sytuacja jest autentyczna.


Jeżeli potrzebujesz indywidualnej porady prawnej, napisz na adres: k.zdun@wp.pl albo skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego z zakładce „Kontakt„.

bookmark_borderJak się bronić przed eksmisją? – część 2

Dzisiaj wracam do ważnego tematu, jakim jest obrona lokatora w sprawie o eksmisję. Zamierzam jednak poruszyć inny niż poprzednio, szczególny rodzaj spraw o opuszczenie i opróżnienie mieszkania.

Chodzi mianowicie o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. W oparciu o ten przepis właściciel może żądać, aby sąd rozwiązał umowę najmu i nakazał eksmisję z lokalu, jeżeli nie ma podstaw do wypowiedzenia takiej umowy w myśl przepisów ustawy.

Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy najmu i eksmisję

Jedną z przesłanek uprawniających właściciela do zgłoszenia w/w żądania są „ważne przyczyny”. Jest to tak ogólna przesłanka, że trudno ją zdefiniować bez odnoszenia się do konkretnych przykładów. Zresztą nie jest to moją intencją w tym wpisie.

Chcę za to pokazać kilka sytuacji, które zdaniem sądów okazały się nie spełniać tego kryterium.

Tytuł prawny do innego lokalu jako ważna przyczyna rozwiązania umowy najmu i eksmisji

W sprawach, które miałam przyjemność poprowadzić, moi klienci zostali pozwani przez Miasto, ponieważ mieli tytuł prawny do innych nieruchomości. W ocenie Miasta, uprawnienia do tych innych nieruchomości miały stanowić „ważną przyczynę” uzasadniające powództwo.

Na pierwszy rzut oka taka argumentacja może się wydawać całkiem sensowna. Po co ktoś ma zajmować lokal komunalny, skoro może mieszkać gdzie indziej?

Właśnie – diabeł, jak zawsze, tkwi w szczegółach. Nie chodzi tu bowiem, o jakikolwiek tytuł prawny do jakiegokolwiek lokalu.

Tytuł prawny ma dawać lokatorowi rzeczywistą, prawną możliwość korzystania z lokalu.

Sam lokal musi być natomiast lokalem mieszkalnym i nadawać się do zamieszkania w sensie faktycznym (stan techniczny i wyposażenie).

Właśnie takie rozumowanie sądów legło u podstaw korzystnych dla moich klientów wyroków sądowych.

Sądy uznały bowiem, że nie nadają się do zamieszkania – z przyczyn faktycznych bądź prawnych – nieruchomości:

  • stanowiące współwłasność lokatora i innych osób, jeżeli pozostali współwłaściciela chcą z nich w jakiś sposób korzystać,
  • bez ogrzewania – wykorzystywane jako domy letniskowe,
  • wprawdzie ogrzewane i wyposażone w inne niezbędne instalacje, ale wykorzystywane jako domy letniskowe z uwagi na odległe położenie od miejsca zamieszkania i pracy lokatorów, którzy nie mają możliwości znalezienia pracy w miejscu położenia domu.

Sytuacja majątkowa jako ważna przyczyna rozwiązania najmu i eksmisji

W tym względzie oceny sądów w prowadzonych przeze mnie sprawach opierały się nie tylko na wycenach praw do nieruchomości.

Sądy uwzględniały też zadłużenie hipoteczne nieruchomości wchodzących do majątków lokatorów, inne długi lokatorów, bieżące dochody i koszty utrzymania lokatorów.

W odniesieniu do kosztów utrzymania lokatorów nie bez znaczenia były ich sytuacje zdrowotne, w tym organizacja i koszty leczenia.

Porozumienie co do warunków i terminu rozwiązania umowy najmu

Oprócz w/w przesłanki „ważnych powodów” właściciel mieszkania ma obowiązek udowodnić, iż próbował się z lokatorem porozumieć odnośnie rozwiązania umowy.

Porozumienie – jeżeli do niego dojdzie – będzie skuteczne, gdy swoją treścią obejmie zarówno warunki, jak i termin rozwiązania umowy najmu.

Wykazanie próby porozumienia polega zazwyczaj na okazaniu sądowi korespondencji o odpowiedniej treści kierowanej do pozwanego lokatora. Jeżeli lokator na pisma nie odpisał bądź odmówił porozumienia, właściciel ma od strony formalnej otwartą drogę do wniesienia sprawy do sądu. Chociaż, jak wynika z przytoczonych powyżej przykładów, wcale nie oznacza to dla niego sukcesu. Lokator ma więc o co powalczyć, żeby nie utracić dachu nad głową.


O tym, kiedy właściciel mieszkania może wypowiedzieć Ci umowę najmu przeczytasz tutaj: https://katarzynazdun.pl/wypowiedzenie-najmu-mieszkania-poradnik-dla-wlasciciela/.


Jeżeli jesteś zainteresowany poradą prawną, zapraszam do kontaktu: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.

bookmark_borderJak się bronić przed eksmisją z mieszkania?

Czy skuteczna obrona przed eksmisją z mieszkania jest możliwa? Tak, pod warunkiem, że się ją umiejętnie poprowadzi.

W tym artykule zdradzę kilka wskazówek, jak się za to zabrać.

Tytuł prawny do mieszkania

Brak ważnej umowy w przedmiocie korzystania przez lokatora z mieszkania stanowi według mnie najczęstszą przyczynę postępowań sądowych o eksmisję.

Broniąc się przed eksmisją należy więc przede wszystkim podnosić wszelkie zarzuty dotyczące wadliwości wypowiedzenia takiej umowy. Zarówno odnośnie powołanej w wypowiedzeniu przesłanki uzasadniającej wypowiedzenie, jak również dochowania całej „procedury” poprzedzającej wypowiedzenie. O tym, jak prawidłowo właściciel powinien wypowiedzieć umowę przeczytasz w moim wcześniejszym wpisie: „Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela„.

Niezależnie od powyższego, warto powoływać w sprawie wszelkie twierdzenia i dowody, z których będzie wynikać istnienie umowy uprawniającej do korzystania z lokalu. Chodzi inaczej o tzw. tytuł prawny do lokalu – prawną możliwość mieszkania w nim w związku z istnieniem jakiegoś prawa. Może tu chodzić o umowę (najem, użyczenie, użytkowanie) bądź prawo rzeczowe (najczęściej: służebność mieszkania).

Jeżeli umowa nie została sporządzona i zawarta na piśmie, to jeszcze nic straconego. W większości wypadków można bowiem umowę taką zawrzeć w dowolnej formie (czyli także ustnie), a nawet w sposób dorozumiany.

Zawarcie umowy w sposób dorozumiany

W sposób dorozumiany można zawrzeć przede wszystkim umowę najmu i użyczenia. Są to podstawowe stosunki prawne, na tle których dochodzi do spraw o eksmisję z mieszkania.

W tym wypadku można dowodzić, że umowa została skutecznie zawarta nie z uwagi na jakieś szczególne porozumienie się stron, lecz w wyniku wykonywania jej przez strony.

Powołanie się na istnienie umowy zawartej w sposób dorozumiany wymaga jednak określonej inicjatywy dowodowej strony pozwanej o eksmisję z mieszkania.

Więcej na ten temat, na przykładzie konkretnej sprawy, pisałam tutaj: „Najem mieszkania bez umowy pisemnej – ustalenie istnienia najmu przez sąd„.

Uprawnienie do najmu socjalnego lokalu

Już na samym początku postępowania warto zadbać o należytą argumentację również w tym aspekcie sprawy.

Wiem, że uzyskanie takiego uprawnienia nie jest szczytem marzeń w sprawie o eksmisję z mieszkania. Jednak jest to zawsze jakaś alternatywa na wypadek ziszczenia się czarnego scenariusza.

W dotychczasowym lokalu można bowiem mieszkać do czasu otrzymania z gminy oferty najmu socjalnego lokalu. Natomiast sam lokal socjalny zawsze jest jakimś dachem nad głową, np. na czas ubiegania się o najmem lokalu komunalnego.

Podsumowanie

W tym poście przedstawiłam część problematyki koncentrującej się wokół żądania eksmisji z tej przyczyny, że lokator nie ma tytułu prawnego do mieszkania. Niezależnie od tego, czy według twierdzeń pozwu nigdy go nie miał, czy też dlatego, że utracił ten tytuł np. w związku z wypowiedzeniem umowy przez właściciela lokalu.

W kolejnym wpisie chcę poruszyć ten temat w ujęciu spraw prowadzonych w oparciu o art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Na tej podstawie sąd może orzec o rozwiązaniu umowy o korzystanie z mieszkania i nakazać eksmisję lokatorów. Do opisania mam bowiem ciekawy materiał ze spraw, które miałam przyjemność z sukcesem poprowadzić.

PS.

Przy okazji tego wpisu chcę się z Tobą podzielić także bardziej osobistą refleksją.

Sprawy tzw. lokalowe, w tym o eksmisje z lokali komunalnych, były jednymi z pierwszych, jakich podejmowałam się jako „świeżo upieczony” radca prawny.

Pomagając klientom – lokatorom w sporach z miastem (właścicielem lokali) zdobyłam doświadczenie, które przekułam na publikacje, w tym komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dalej specjalizuję się w tym obszarze, a sprawy lokalowe zajmują szczególne miejsce w mojej praktyce zawodowej.


Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/, e-mail, bądź telefonicznie (dane w zakładce: kontakt).