fbpx

bookmark_borderZasiedzenie nieruchomości – poradnik w pytaniach i odpowiedziach

Ostatnio dość dużo miejsca na blogu poświęciłam tematom związanym z najem. Problemy dotyczące najmu lokali mieszkalnych są mi szczególnie bliskie chociażby ze względu na komentarze, które napisałam i liczne szkolenia, które przeprowadziłam. Z pewnością jeszcze nie raz do nich wrócę na blogu. Dzisiaj chcę się podzielić wiedzą o przebiegu postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości jest zagadnieniem dość złożonym. Uznałam więc, że warto zebrać w jednym miejscu najczęstsze pytania klientów i na nie odpowiedzieć. Zatem do dzieła. 🙂

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Na początek opowiem Ci o tym, czym jest zasiedzenie. Nie zawsze jest to bowiem oczywiste dla samych prawników, o czym miałam się okazję przekonać w trakcie mojej już dość bogatej kariery pełnomocnika procesowego.

Zasiedzenie jest tzw. pierwotnym sposobem nabycia własności nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomość nabywa się „po prostu”, a nie od kogoś. Nawet jeżeli wiesz, że nieruchomość ma właściciela i wiesz lub możesz ustalić tego właściciela, to nie zawierasz z nim umowy. Jeżeli taką umowę zawrzesz, to nabędziesz nieruchomość (bądź prawo korzystania z niej) w drodze umowy, a nie zasiedzenia.

Zasiedzieć nieruchomość możesz, jeżeli spełnisz pewne warunki.

Kiedy możesz zasiedzieć nieruchomość?

Jeżeli spełnisz przesłanki określone w ustawie. Spójrz zatem ze mną na treść art. 172 kodeksu cywilnego.

Art. 172 kodeksu cywilnego
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Skoncentruję się na § 1 i 2 tego przepisu. Co wynika z ich treści? Przede wszystkim dwa tajemniczo brzmiące zwroty: posiadanie samoistne oraz dobra/zła wiara.

Co oznacza posiadanie samoistne nieruchomości?

Posiadanie samoistne można najprościej ująć jako sprawowanie władztwa na rzeczą w taki sposób, jak właściciel.

Zachowania posiadacza samoistnego powinny być jednak widoczne dla innych. Przykładowo właściciel jest uprawniony do korzystania ze swojej nieruchomości. Posiadacz samoistny powinien więc manifestować, że korzysta z nieruchomości. W jaki sposób ma to zrobić?

Może na tej nieruchomości przebywać, dbać o nią (np. kosząc trawę), zagospodarować (np. uprawiając ziemię), bądź chociażby ją ogrodzić.

Okolicznością sprzyjającą stwierdzeniu zasiedzenia jest także opłacanie przez posiadacza samoistnego podatku od nieruchomości.

Jako posiadacz samoistny możesz też nieruchomość oddać innej osobie do korzystania, odpłatnie albo nieodpłatnie. W ten sposób również wykonujesz władztwo nad rzeczą.

Posiadanie samoistne można też dobrze wyjaśnić przez zestawienie go z przeciwieństwem – posiadaniem zależnym. Posiadanie zależne występuje, gdy posiadacz korzysta z rzeczy w porozumieniu z jej właścicielem. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa jest ustna, czy pisemna. Przykładami posiadania zależnego są: dzierżawa, najem, służebność, użyczenie, użytkowanie.

Posiadać samoistnie nieruchomość możesz w dobrej wierze albo w złej wierze.

Czym jest dobra bądź zła wiara posiadacza samoistnego?

Dobra wiara oznacza, że nie masz świadomości, że nieruchomość, z której korzystasz, jest cudzą własnością. Stanie się tak na przykład kiedy korzystasz z całości bądź części sąsiedniej nieruchomości, będąc w błędnym przekonaniu co do przebiegu granicy Twojej posesji, a między działkami nie ma słupków granicznych.

Jak już się pewnie domyślasz w złej wierze będziesz, gdy korzystasz z cudzej nieruchomości i doskonale o tym wiesz albo przynajmniej powinieneś wiedzieć przy zachowaniu minimum staranności. Odnosząc się do powyższego przykładu będzie to sytuacja, gdy granice działek są oznaczone w terenie, tylko je zignorowałeś stawiając ogrodzenie dalej, a sąsiad na to nie zareagował.

Dobra albo zła wiara posiadacza samoistnego determinuje kolejną przesłankę zasiedzenia – długość terminu zasiedzenia.

Jak liczyć termin zasiedzenia nieruchomości?

Dobra wiara posiadacza samoistnego powoduje, że zasiedzenie następuje po 20 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Posiadanie samoistne w złej wierze wydłuża okres potrzebny do zasiedzenia do 30 lat. W tym wypadku jednak do własnego czasu posiadania posiadacz samoistny może doliczyć czas posiadania swojego poprzednika. Oczywiście, jeżeli poprzednik również był posiadaczem samoistnym.

Sposób liczenia tych terminów reguluje art. 112 kodeksu cywilnego:

Art. 112 kodeksu cywilnego
Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jednakże przy obliczaniu wieku osoby fizycznej termin upływa z początkiem ostatniego dnia.

Jeżeli bieg 20-letniego terminu rozpoczął się w dniu 10 lipca 2000 r., to do zasiedzenia dojdzie z dniem 10 lipca 2020 r.

Bieg terminu zasiedzenia może jednak zostać przerwany.

Co przerywa bieg terminu zasiedzenia nieruchomości?

Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 123 kodeksu cywilnego:

Art. 123 kodeksu cywilnego
§ 1. Bieg przedawnienia przerywa się:
1)przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
2)przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
3)przez wszczęcie mediacji.
§ 2. (uchylony)

W odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości przyczyny przerwania biegu przedawnienia można skonkretyzować podając następujące przykłady:
1) wniesienie powództwa o naruszenie posiadania,
2) poczynienie z właścicielem nieruchomości ustaleń, z treści których będzie wynikać jego zgoda na korzystanie z nieruchomości przez dotychczasowego posiadacza samoistnego,
3) skierowanie wniosku o mediację w sprawie o naruszenie posiadania albo rozgraniczenie.

Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo.

Kto stwierdza zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie stwierdza sąd rejonowy.

Właściwy miejscowo jest sąd, na którego obszarze działania położona jest nieruchomość, co do której sąd ma rozstrzygać o zasiedzeniu.

Kto jest uczestnikiem postępowania o stwierdzenie zasiedzenia?

Uczestnikiem postępowania jest przede wszystkim wnioskodawca. Wnioskodawca powinien wskazać we wniosku innych zainteresowanych – wszystkich, czyich praw dotyczy wynik postępowania.

Zainteresowanym jest więc przede wszystkim właściciel nieruchomości objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.

Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych bądź nie wskaże (w ocenie sądu) wszystkich zainteresowanych, sąd wzywa innych zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie przez ogłoszenie.

Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?

W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia tak, jak w każdym innym postępowaniu, powinieneś dobrać dowody do tego, co potrzebujesz wykazać. Niemniej specyfika tego postępowania powoduje, że ciężko sobie wyobrazić jego przebieg oraz rozstrzygnięcie sądu bez uprzedniego przeprowadzenia pewnych dowodów. Jakie to dowody?

Przede wszystkim chodzi o dowody z dokumentów urzędowych dotyczących nieruchomości objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia:

  • wypis z ewidencji gruntów i budynków,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • odpis aktualny księgi wieczystej (chyba, że dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta).

Ciężko też wyobrazić sobie takie postępowanie bez udziału biegłego geodety. Sąd nie będzie (i słusznie, gdyż nie ma do tego odpowiedniej wiedzy) udawać się w teren i oceniać np. czy płot jest postawiony w granicach sąsiedniej nieruchomości i w jakiej odległości od granicy posesji. To jest zadanie dla geodety, który na podstawie badań w terenie oraz dokumentów geodezyjnych przygotuje opinię.

Innymi dowodami mogą być zeznania świadków i przesłuchanie uczestników postępowania. Należy przy tym pamiętać, iż dla sądu nie ma znaczenia liczba zgłoszonych świadków, lecz treść ich zeznań. Warto więc wnioskować o przesłuchanie tych osób, które rzeczywiście mają wiedzę na dany temat i rzetelnie ją sądowi przekażą.

Jak się bronić w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?

Najlepiej starać się, aby do zasiedzenia nie doszło. W tym celu warto wykorzystać wiedzę o tym, co przerywa bieg terminu zasiedzenia.

Poza tym należy kwestionować spełnienie przez wnioskodawcę przesłanek zasiedzenia. W tym zakresie mieszczą się twierdzenia i dowody świadczące, że posiadanie:

  • nie było samoistne, lecz zależne,
  • nie trwało nieprzerwanie przez 20 bądź 30 lat,
  • było w złej wierze, jeżeli trwało nieprzerwanie przynajmniej 20 lat, ale krócej niż 30 lat.

Inne sposoby obrony będą zależeć od szczegółowych okoliczności konkretnej sprawy.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości i co dalej?

Jeżeli już przebrnąłeś z sukcesem przez sprawę o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomościami, nie zapomnij zawiadomić o tym urzędu skarbowego.

Masz na to miesiąc od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia (dzień powstania obowiązku podatkowego). W wypadku orzeczenia sądu II instancji będzie to data jego wydania. W sytuacji, gdy sprawa zakończyła się prawomocnie w I instancji, datę tę ustalisz telefonicznie w sądzie.

Zgłoszenia dokonujesz na urzędowym formularzu SD-3. Formularz wraz z broszurą informacyjną, która zawiera dodatkowe informacje oraz instrukcję jego wypełnienia znajdziesz tutaj: https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/sd/formularze-do-druku-sd/.

O zasiedzeniu nieruchomości musisz też zawiadomić wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Organ ten ustala i pobiera podatek od nieruchomości. Zgłoszenia dokonujesz na formularzu IN-1. Formularz wraz z broszurą informacyjną ułatwiającą jego wypełnienie dostępny jest tutaj: https://www.podatki.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/formularze/#IN-1.

Warto też pamiętać o zmianie wpisów w księdze wieczystej i ujawnienie siebie, jako właściciela. 🙂

Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderNajem instytucjonalny lokalu mieszkalnego

Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego umowę najmu instytucjonalnego z myślą o tych, którzy zawodowo zajmują się wynajmowaniem mieszkań. Nie chodzi jednak o agencje nieruchomości, a wynajmujących, czyli zazwyczaj właścicieli mieszkań przeznaczonych na najem. Najem instytucjonalny istotnie chroni ich interesy, ograniczając prawa najemców, zwłaszcza w obszarze eksmisji. Chcesz wiedzieć, kiedy i na jakich zasadach możesz zawierać umowy najmu instytucjonalnego? Ten artykuł jest dla Ciebie.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Jesteś wynajmującym, który w zakresie wynajmowania lokali prowadzi działalność gospodarczą? Chcesz wynająć lokal mieszkalny? Umowa najmu instytucjonalnego jest dla Ciebie.

Wynajmującym – w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów – jest osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. W zależności więc od konkretnej sytuacji wynajmującym może być właściciel mieszkania, bądź np. najemca uprawniony do podnajmowania mieszkania.

Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć wynajmujący, który jest:

  • osobą fizyczną,
  • osobą prawną,
  • jednostką organizacyjną niebędącą osobą prawną.

Warunkiem jest prowadzenie przez Ciebie działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?

Umowę zawierasz w formie pisemnej. Dotyczy to również zmian w umowie. W przeciwnym razie umowa (bądź jej zmiany) są nieważne.

Formę pisemną zachowasz, gdy:
1) sporządzisz umowę na piśmie,
2) dokument z treścią umowy podpiszą wszystkie strony umowy. Wystarczy, że wymienicie się z kontrahentami podpisanymi przez siebie dokumentami z treścią umowy.

Pamiętaj, aby w umowie określić czas, na jaki ją zawierasz. Najem instytucjonalny musi być określony czasowo. Umowa zawarta na czas nieokreślony nie będzie najmem instytucjonalnym, lecz najmem na zasadach ogólnych.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Do umowy najmu instytucjonalnego musisz załączyć oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W tym oświadczeniu najemca:

  • poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez Ciebie w żądaniu opróżnienia lokalu,
  • przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo nie przysługuje mu prawo najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego.

Za sporządzenie oświadczenia notariusz pobiera honorarium w wysokości nie większej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty notariusz dolicza podatek vat. Dodatkowo notariusz pobiera wynagrodzenie za wypisy aktu notarialnego. Wypisy są Ci potrzebne, musisz je załączyć do umowy.

O sposobie na dodawanie załączników do umowy pisałam w artykule: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli do umowy nie dołączysz oświadczenia najemcy spełniającego powyższe wymagania, zawrzesz umowę najmu za zasadach ogólnych. Nie osiągniesz zatem korzyści, które daje najem instytucjonalny.

Kaucja w umowie najmu instytucjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu wskazałam tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

Wyobraź sobie, że w trakcie najmu najemca zalega Ci z zapłatą czynszu lub innych należności za tytułu najmu. Co robisz? Domagasz się zapłaty. To oczywiste. Jednak w najmie instytucjonalnym możesz od razu zaspokoić tę należność z kaucji.

Wówczas najemca ma obowiązek uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Najemca ma dokonać zapłaty w terminie wskazanym w umowie. Gdy w umowie nie ma stosownego postanowienia, termin uzupełnienia kaucji wskazujesz najemcy w piśmie.

Czynsz i inne opłaty w umowie najmu instytucjonalnego

Z tytułu najmu instytucjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy.

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego

Możesz wypowiedzieć najem instytucjonalny mieszkania. Wypowiedzenie jest skuteczne, gdy przygotujesz je na piśmie i wskażesz w nim przyczynę wypowiedzenia.

W odróżnieniu od najmu na zasadach ogólnych, najem instytucjonalny możesz wypowiedzieć tylko z trzech przyczyn, gdy najemca:

  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali – pomimo pisemnego upomnienia
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, co najmniej za trzy pełne okresy płatności – pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Termin wypowiedzenia najmu instytucjonalnego wynosi miesiąc. Termin ten liczy się na koniec miesiąca kalendarzowego.

Wyjaśnienie przyczyn wypowiedzenia, zasad obliczenia terminu wypowiedzenia oraz wielu innych praktycznych kwestii związanych z wypowiedzeniem znajdziesz tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela. Przyczyny wypowiedzenia najmu instytucjonalnego są takie same, jak niektóre z przyczyn wypowiedzenia najmu na zasadach ogólnych, skorzystaj więc z tego odesłania i dowiedz się więcej.

Ustanie najmu instytucjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

W obu sytuacjach najemca ma obowiązek opróżnić i wydać Ci lokal. Jeżeli tego nie zrobi, wzywasz go do opróżnienia lokalu na piśmie. Twój podpis pod treścią wezwania musi być urzędowo poświadczony, np. przez notariusza.

W żądaniu opróżnienia lokalu powinieneś:

  • oznaczyć właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
  • wskazać umowę najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
  • wyznaczyć termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Żądanie musisz najemcy doręczyć. Możesz zrobić to osobiście za pokwitowaniem albo korespondencyjnie – przesyłką poleconą. Pamiętaj przy tym o zachowaniu dowodu nadania tej przesyłki. Będzie Ci potrzeby, jeżeli były najemca nie opróżni lokalu.

Eksmisja po ustaniu najmu instytucjonalnego

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający przysługujący Tobie tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie.

Postępowanie sądowe o eksmisję jest więc znacznie uproszczone względem tego typu spraw toczących się w związku z najmem na zasadach ogólnych. Szybsze i łatwiejsze jest również wykonanie orzeczenia nakazującego eksmisję. Najemca nie ma bowiem w tym wypadku prawa do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego. Komornik może więc bez zwłoki przystąpić do wykonania prawomocnego orzeczenia o eksmisji.

O możliwościach obrony najemcy w takim postępowaniu przeczytasz tutaj: Najem okazjonalny w praktyce.

Podsumowanie

Jeżeli przebrnąłeś przez ten artykuł, to już chyba nie trzeba Cię przekonywać o zaletach najmu instytucjonalnego mieszkania. Jest ich sporo: możliwość zaspokajania bieżących zaległości z kaucji, większy dopuszczalność pobierania innych opłat niż czynsz i opłaty za media, wreszcie: łatwiejsza i szybsza eksmisja byłego lokatora.

Teraz tylko nie zapomnij o warunkach, jakie musisz spełnić, aby móc z tych dobrodziejstw skorzystać. Zadbaj o formę pisemną umowy oraz załączenie do niej stosownego oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego.

Pamiętaj też o wypełnieniu umowy treścią, na jakiej Ci zależy. Chodzi zwłaszcza o kwestie związane z kaucją oraz czynszem i innymi opłatami, w tym regulację ich podwyżki.

Dopiero przy tak przygotowanej umowie osiągniesz swoje cele i zabezpieczysz się przed nierzetelnym najemcą.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderUmowa najmu okazjonalnego w praktyce

Masz mieszkanie na wynajem? Zastanawiasz się, na jakich warunkach je wynająć? Jedną z możliwości, jakie możesz rozważać jest umowa najmu okazjonalnego. Z tego artykułu dowiesz się, czym w praktyce jest najem okazjonalny, kiedy możesz z niego skorzystać oraz czym różni się od „zwykłego” najmu. Na podstawie zawartych tu informacji opracujesz też własny projekt umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Kiedy możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego możesz zawrzeć, jeżeli jako właściciel lokalu spełnisz kilka warunków. Są one następujące:

  • wynajmujesz lokal służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych
    chodzi więc o lokal, który nadaje się do zaspokajania takich potrzeb i który rzeczywiście takie potrzeby najemcy zaspokaja
    przykład: jeżeli wynajmiesz mieszkanie na gabinet dentystyczny, to nie możesz zawrzeć umowy najmu okazjonalnego; jednak wówczas nie jest Ci ona potrzebna; zawierasz wtedy umowę najmu lokalu użytkowego; nie będziesz więc stosować przepisów o szczególnej ochronie najemcy
  • jesteś osobą fizyczną
    stroną umowy nie może być więc spółka
  • nie prowadzisz działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

W jakiej formie i na jak długo możesz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego również musi spełniać pewne wymagania. Przede wszystkim pamiętaj, aby sporządzić ją w formie pisemnej. Inaczej jest nieważna. Dotyczy to także wszelkich zmian umowy.

Ponadto, zadbaj o ustalenie, jak długo, bądź do kiedy umowa ma obowiązywać. Uwzględnij, iż czas ten nie może być dłuższy niż 10 lat. Umowa najmu okazjonalnego może być bowiem zawarta tylko na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jeżeli postanowienia umowy są inne, nie jest to wówczas umowa najmu okazjonalnego.

Czego potrzebujesz do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego, jak do każdej innej umowy możesz dodać załączniki. Jednak w tym przypadku wymienione poniżej załączniki po prostu musisz dołączyć. Bez nich nie osiągniesz zamierzonego rezultatu i zawrzesz umowę najmu na zasadach ogólnych („zwykłą”).

Polecam Ci, abyś na końcu umowy, jeszcze przed miejscem na podpisy stron, umieścił listę załączników. Zadbasz w ten sposób o porządek i unikniesz ewentualnych sporów o to, co rzeczywiście załączyłeś do umowy.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Najemca przed notariuszem powinien oświadczyć, iż poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu. Wypis aktu notarialnego z tym oświadczeniem załączasz do umowy.

Wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej kwoty dochodzi jeszcze koszt wydania wypisów dla stron. Do urzędowych stawek taksy notarialnej notariusz dolicza podatek vat, którego stawka wynosi obecnie 23%.

Wskazanie przez najemcę innego lokalu

Najemca powinien pisemnie oświadczyć, iż w razie eksmisji z najmowanego lokalu, będzie mógł zamieszkać w innym lokalu. W oświadczeniu najemca wskazuje ten inny lokal.

Z biegiem czasu sytuacja może się zmienić i najemca może utracić sposobność do zamieszkania we wskazanym lokalu. Co wtedy? Najemca ma 21 dni na wskazanie innego lokalu, do którego będzie go można eksmitować i złożenie Ci stosownego oświadczenia. Jeżeli tego nie zrobi, masz prawo wypowiedzieć umowę. Minimalny okres wypowiedzenia umowy z tej przyczyny to 7 dni.

Gdy zajdzie sytuacja opisana w poprzednim akapicie pamiętaj, aby najemca dał Ci także oświadczenie nowego właściciela lokalu (lub innej uprawnionej osoby), o którym mowa poniżej.

Oświadczenie właściciela innego lokalu

Masz już oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz jego oświadczenie, że ma gdzie mieszkać w razie eksmisji z Twojego lokalu. Teraz czas, abyś zadbał o kolejne oświadczenie.

Tym razem oświadczenie ma złożyć właściciel lokalu (lub inna osoba mająca tytuł prawny do lokalu), do którego nastąpi ewentualna eksmisja najemcy. Osoba ta ma wyrazić pisemną zgodę na zamieszkanie w jej lokalu najemcy oraz innych osób, z którymi najemca zamieszka w Twoim mieszkaniu.

Kiedy i jak zgłaszasz najem okazjonalny w urzędzie skarbowym?

Przygotowałeś umowę najmu, skompletowałeś wszystkie załączniki do umowy, wreszcie podpisaliście z najemcą umowę. Co teraz? Teraz czeka Cię zgłoszenie tej umowy naczelnikowi urzędu skarbowego. Krótko mówiąc przesyłasz do „swojego” urzędu skarbowego pismo z informacją o umowie i wynikającym z niej dochodzie do opodatkowania. Masz na to 14 dni. Najlepiej wskaż od razu zasady, według których chcesz rozliczać dochód z najmu.

Najemca może żądać od Ciebie przedstawienia potwierdzenia tego zgłoszenia.

Jeżeli nie powiadomisz urzędu skarbowego o zawarciu umowy bądź zrobisz to za późno, tracisz korzyści wynikające z charakteru najmu okazjonalnego w zakresie czynszu i innych opłat za używanie lokalu oraz wygaśnięcia i rozwiązania umowy.

Wiesz już, co powinieneś zrobić, żeby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego. Nadszedł więc czas, abyś poznał różnice pomiędzy najmem mieszkania na zasadach ogólnych a umową najmu okazjonalnego.

Czynsz i inne opłaty wynikające z najmu okazjonalnego

Z tytułu najmu okazjonalnego mieszkania możesz pobierać czynsz najmu oraz opłaty niezależne od Ciebie, jako właściciela mieszkania. Czynsz stanowi swoiste wynagrodzenie dla Ciebie za umożliwienie najemcy korzystania z Twojego mieszkania. Opłatami niezależnymi od Ciebie, które możesz pobierać są opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Inne opłaty możesz pobierać od najemcy, jeżeli obowiązek ich ponoszenia przez najemcę oraz wysokość (ewentualnie sposób ustalenia wysokości takich opłat) wynika wprost z umowy. Jest to możliwość, której nie daje najem na zasadach ogólnych.

Chcesz mieć możliwość podwyższenia czynszu w trakcie trwania umowy? Musisz zadbać o odpowiednie zapisy umowy, z których będzie wynikać możliwość stosowania przez Ciebie podwyżek. Aby taki zapis był skuteczny, w umowie powinieneś też zawrzeć szczegółowe regulacje określające warunki i zasady stosowania podwyżek. Możesz w tym celu skorzystać z regulacji ustawowych zawartych w art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów (możesz je przenieść w całości bądź w części do umowy bądź wykorzystać jako inspirację do stworzenia innego mechanizmu).

Jeżeli zawierasz umowę na zasadach ogólnych problem dopuszczalnych podwyżek czynszu regulują powołane powyżej przepisy ustawy. Możesz je po prostu stosować bez potrzeby przenoszenia ich treści do umowy.

Kaucja w umowie najmu okazjonalnego

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego możesz uzależnić od wpłacenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może być wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu w dniu zawarcia umowy.

Kaucja zabezpiecza pokrycie dwóch rodzajów przyszłych należności. Po pierwsze, należności z tytułu najmu przysługujących Ci w dniu opróżnienia lokalu. Po drugie, ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kosztami tymi są w szczególności opłata sądowa od wniosku o nadanie klauzuli aktowi notarialnemu o poddaniu się egzekucji stanowiącego załącznik do umowy, wynagrodzenie komornika za prowadzenie postępowania egzekucyjnego oraz wydatki poniesione w toku postępowania egzekucyjnego w celu wykonania opróżnienia lokalu, np. przewiezienia w inne miejsce rzeczy najemcy znajdujących się w lokalu właściciela po ustaniu najmu, jeżeli najemca ich wcześniej z lokalu nie usunął.

Jeżeli decydujesz się na pobranie od najemcy kaucji, masz obowiązek rozliczyć tę kaucję w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę.

W przypadku najmu na zasadach ogólnych maksymalna wysokość kaucji wynosi 12-krotność miesięcznego czynszu najmu. Wtedy jednak z kaucji nie można potrącać kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Ustanie najmu okazjonalnego

Umowa wygasa, gdy upłynie okres, na jaki została zawarta. Rozwiązanie umowy następuje w związku z jej wypowiedzeniem, po upływie okresu wypowiedzenia.

O wypowiedzeniu umowy najmy przez właściciela mieszkania pisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik dla właściciela.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania przez najemcę.

Jeżeli z jakiegokolwiek powodu umowa najmu okazjonalnego nie obowiązuje, najemca ma obowiązek opuścić i opróżnić mieszkanie. Gdy tego nie zrobi, powinieneś wezwać najemcę do opuszczenia i opróżnienia lokalu. Wezwanie musisz sporządzić na piśmie. Twój podpis na wezwaniu musi być urzędowo poświadczony (najłatwiej dostępne i najbardziej popularne jest poświadczenie podpisu przez notariusza). Gotowe wezwanie doręcz najemcy osobiście za pokwitowaniem albo przesyłką poleconą. Oba sposoby doręczenia dokładnie opisałam tutaj: Wypowiedzenie najmu mieszkania – poradnik właściciela.

Pamiętaj, aby w wezwaniu:

  • oznaczyć siebie jako właściciela oraz najemcę, którego żądanie dotyczy,
  • wskazać umowę najmu okazjonalnego lokalu,
  • wskazać przyczynę ustania stosunku najmu,
  • wyznaczyć termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Gdy prawidłowo przygotujesz wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu, a najemca nadal będzie z niego korzystał, możesz szykować się do postępowania sądowego o eksmisję. Nie będzie to jednak – przynajmniej w pierwszej fazie – wielka batalia. Najem okazjonalny daje Ci możliwość skorzystania z uproszczonej procedury.

Postępowanie o eksmisję

Kiedy lokator zmusi Cię do sądowego dochodzenia jego eksmisji, nie musisz składać w sądzie pozwu. Wystarczy, że złożysz w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji obowiązku opuszczenia i opróżnienia lokalu.

Do wniosku powinieneś dołączyć następujące dokumenty:

  • żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  • dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu,
  • potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Na podstawie tych dokumentów sąd rozstrzyga o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Sąd bada więc wniosek de facto od strony formalnej. Jeżeli kontrola sądu wypadnie dla Ciebie pomyślnie, sąd wyda postanowienie o nadaniu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Z tym dokumentem możesz iść prosto do komornika. Egzekucja komornicza będzie polegać na przymusowym przeprowadzeniu najemcy do lokalu, który wskazał w dokumentach załączonych do umowy.

Obrona najemcy w sprawie o eksmisję

W tak nietypowym postępowaniu eksmisyjnym podstawowym środkiem obrony najemcy jest wytoczenie tzw. powództwa przeciwegzekucyjnego opartego na jednej z podstaw wymienionych w art. 840 § 1 k.p.c. Powództwo takie przysługuje najemcy m.in. wtedy, gdy przyczyna ustania najmu wskazana w żądaniu opróżnienia lokalu jest nieprawdziwa, ponieważ w ten sposób najemca kwestionuje istnienie obowiązku opróżnienia lokalu.

Dla Ciebie oznacza to, że gdy uzyskasz klauzulę wykonalności na akt notarialny, to najemca jest w kłopocie, jak skutecznie się bronić. Również najemca poniesie koszty z tym związane, w szczególności opłatę sądową.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego różni się istotnie od umowy najmu na zasadach ogólnych. Wiele rozwiązań, które oferuje Ci najem okazjonalny działa na Twoją korzyść. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy najemca nie chce wyprowadzić się z Twojego lokalu.

Dlatego proponuję Ci, abyś zastanowił się nad tą formą najmu, zanim podpiszesz z najemcą umowę najmu za zasadach ogólnych.

W moim przekonaniu niedogodności związane z przygotowywaniem załączników do umowy najmu okazjonalnego oraz dodatkowe koszty z tego wynikające nie muszą stanowić istotnej uciążliwości, czy przeszkody w w jej zawarciu. Zwłaszcza, że rodzajem rekompensaty może być w tym wypadku znacznie lepsze zabezpieczenie Twoich interesów.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podoba Ci się artykuł, udostępnij go.