fbpx

bookmark_borderŹle wykonane meble? Sprawdź co możesz zrobić.

Sezon remontowy trwa. Coraz więcej osób decyduje się zamówić meble na wymiar, które lepiej pasują każdego wnętrza.

Najczęściej wykonawcy są rzetelnie i wykonują swoją pracę, w sposób nie budzący zastrzeżeń. Najczęściej nie znaczy jednak zawsze. Zdarzają się stolarze, który nie dotrzymują terminów bądź źle wykonują meble, a wady te są widoczne już na pierwszy rzut oka.

O tym co możesz zrobić w takich sytuacjach? Odpowiem Ci na to pytanie opisując trzy historie, z którymi spotkałam się ostatnio w pracy.

Zacznę jednak od podstaw.

Umowa o dzieło

Umowa o wykonanie mebli na wymiar jest zawsze umową o dzieło. Nie ma znaczenia, czy została zawarta na piśmie, czy „tylko” ustnie. Nie ma znaczenia, że w umowie pisemnej znalazła się inna nazwa umowy.

Decydujące znaczenie ma treść rzeczywiście zawartej umowy. Wykonanie mebli na wymiar jest – na gruncie prawa cywilnego – dziełem.

Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

art. 627 k.c.

Co z tego wynika? Konieczność stosowania przepisów dotyczących umowy o dzieło zawartych w kodeksie cywilnym. Te przepisy, które dotyczą niedotrzymania terminu lub wadliwego wykonania dzieła przedstawiam poniżej wraz z przykładami ich zastosowań.

Nieterminowe wykonanie mebli

Uzgodniłeś, kiedy meble mają zostać wykonane? Bardzo dobrze. Punkt dla Ciebie. Teraz nie bądź jak pani Aldona, wyegzekwuj to od spóźnialskiego stolarza.

Pani Aldona zamówiła meble kuchenne u wybranego wcześniej stolarza. W terminie, kiedy stolarz obiecał zamontować meble, zaplanowała sobie wyjazd na urlop. Chciała, aby fachowiec wszystko zrobił pod jej nieobecność. Po dwutygodniowym wypoczynku wróciła i…. okazało się, że stolarz w tym czasie nic nie zrobił. Nie informował też pani Aldony o tym, że może być jakieś opóźnienie.

Ostatecznie trzy miesiące po terminie stolarz meble zasadniczo wykonał. Jednak do dzisiaj w meblach kuchennych pani Aldony są niedoróbki. Stolarz telefony odbiera, grzecznie rozmawia, ale nie pojawia się, aby dzieło skończyć.

Co pani Aldona mogła zrobić już po powrocie z wakacji nie widząc mebli w mieszkaniu? A co teraz może zrobić pani Aldona? Co możesz zrobić, jeżeli jesteś w podobnej sytuacji? Odpowiedzi na te pytania zawiera oczywiście kodeks cywilny:

Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

art. 635 k.c.

Zgodnie z tym przepisem masz dwie możliwości działania:

  • możesz wyznaczyć stolarzowi dodatkowy termin, jednocześnie wskazując, iż jego niedotrzymanie spowoduje odstąpienie przez Ciebie od umowy
  • albo odstąpić od umowy (nawet, gdy termin wykonania mebli nie minął), przy czym opóźnienie musi być na tyle duże, aby oczywistym było, że dzieło nie zostanie wykonane w terminie.

Źle wykonane meble

Umowa o dzieło może zawierać specyfikację, określającą sposób wykonania dzieła. W umowach ze stolarzami to się jednak nie zdarza. Wówczas z kodeksu cywilnego wynika, że dzieło, w tym meble na wymiar, ma być wykonane zgodnie z zamówieniem i starannie. W rzeczywistości z jakością wykonania bywa różnie o czym przekonała się pani Jadzia.

Pani Jadzia wraz z mężem kupiła i wyremontowała dom. U stolarza zamówiła regał na książki oraz szafę wnękową z przesuwnymi drzwiami. Podpisała ze stolarzem „Umowę zlecenia”, na podstawie której zapłaciła tytułem zaliczki 8000 zł. Stolarza meble wykonał i zamontował w kwietniu tego roku.

Jeszcze w lipcu, kiedy pani Jadzia do mnie dzwoniła, półki regału były przykręcone krzywo, a drzwi przesuwne od szafy się nie otwierały. Pan stolarz od kwietnia nie odbierał telefonów od pani Jadzi ani nie odpisywał na jej e-maile.

Stolarz zadziałał i jak na swoje standardy niemal natychmiast zjawił się naprawić wady, po otrzymaniu jednego pisma.

Co znalazło się z treści tej skutecznej wiadomości? Oto odpowiedź:

  • wezwanie do zmiany sposobu wykonania dzieła,
  • wyznaczenie w tym celu odpowiedniego terminu,
  • zapowiedź, że po bezskutecznym upływie terminu pani Jadzia od umowy odstąpi.

Recepta ta wynika wprost z przepisów:

§ 1. Jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
§ 2. Jeżeli zamawiający sam dostarczył materiału, może on w razie odstąpienia od umowy lub powierzenia wykonania dzieła innej osobie żądać zwrotu materiału i wydania rozpoczętego dzieła.

art. 636 k.c.

Rękojmia za wady dzieła

Umowy o dzieło na wykonanie mebli zazwyczaj nie zawierają postanowień o gwarancji. Przynajmniej się z taką jeszcze nie spotkałam. Jeżeli masz inne doświadczenia, koniecznie daj znać w komentarzu.

Niezależnie jednak od treści umowy, obowiązują przepisy o rękojmi za wady fizyczne rzeczy, na dowód czego przytaczam kolejny przepis.

§ 1. Do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego.
§ 2. Jeżeli zamawiającemu udzielono gwarancji na wykonane dzieło, przepisy o gwarancji przy sprzedaży stosuje się odpowiednio.

art. 638 k.c.

Kiedy można, a nawet należy zgłosić roszczenia z tytułu rękojmi? Spójrz ze mną na historię pani Basi.

Pani Basia zamówiła meble do łazienki. Korzystała z nich przez kilka miesięcy. Pod wpływem wilgoci, która normalnie występuje w łazience, materiał, z którego były wykonane szafki, zaczął się wypaczać. Okazało się, że stolarz źle dobrał materiał. Z takiego materiału nie należało wykonywać mebli łazienkowych. Materiał był dostarczony przez stolarza.

Teraz pani Basia musi zgłosić roszczenie o usunięcie wady albo wymianę mebli na takie same meble wolne od wad (wykonane z właściwych materiałów w należyty sposób).

Podsumowanie

Meble na wymiar nie należą do najtańszych. Skoro planujesz taki wydatek zastanów się nie tylko nad wyborem wykonawcy, ale nad należytym zabezpieczeniem swojego interesu w umowie.

Jeżeli już decydujesz się na współpracę z konkretnym fachowcem poproś go o projekt umowy. Nie bój się proponować zmian w treści umowy, gdy uważasz, że ich wprowadzenie jest dla Ciebie ważne. Negocjuj.

Kiedy okaże się, że stolarz nie dotrzymuje terminów, bądź wadliwie wykonuje zamówione meble, reaguj.

Najlepiej kontaktuj się z nim pisemnie (listy polecone) albo e-mailem. Wtedy będziesz mieć dowody prowadzonej korespondencji.

W treściach wiadomości zawrzyj stosowne do sytuacji oświadczenia, o których napisałam Ci przy okazji historii trzech bohaterek dzisiejszego wpisu.

Działania te otwierają Ci drogę do domagania się od przyjmującego zamówienie (stolarza) zapłaty, także w drodze postępowania sądowego.

Jeżeli chcesz skorzystać z pomocy prawnej, skontaktuj się ze mną:

e-mail: katarzyna@katarzynazdun.pl
formularz kontaktowy: https://katarzynazdun.pl/kontakt/.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderCo powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Potrzebujesz umowy najmu lokalu mieszkalnego? Masz do wyboru różne możliwości. Możesz: pobrać bezpłatny wzór z internetu i bezrefleksyjnie go wykorzystać, przygotować umowę samodzielnie albo zamówić indywidualną umowę u prawnika.

Dzisiaj pokażę Ci, jak samodzielnie przygotować umowę najmu mieszkania krok po kroku.

Materiał ten możesz też z powodzeniem wykorzystać do poprawienia i ulepszenia wzoru znalezionego w internecie.

1. Nazwa umowy

Każda umowa zaczyna się od wskazania nazwy.

Przygotowujesz umowę najmu lokalu mieszkalnego, zatem tak ją nazywasz.

Jeżeli jednak z jakiegoś powodu (bądź bez powodu) nawa umowy będzie inna, np. samo słowo „umowa”, nie ma to znaczenia prawnego. O rodzaju umowy decyduje bowiem jej treść, a nie nazwa.

2. Data i miejsce zawarcia umowy

Jest to również mało kłopotliwa część umowy.

Wystarczy wpisać nazwę miejscowości oraz datę dzienną złożenia przez strony podpisów pod tekstem umowy.

Data zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego może mieć istotne znaczenie prawne. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy z dalszych postanowień umowy wynika, że jest ona zwierana czas oznaczony np. na rok, licząc od dnia jej zawarcia.

Jeżeli zależy Ci na zawarciu umowy na czas oznaczony dłuższy niż rok, pamiętaj o treści art. 660 kodeksu cywilnego:

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

art. 660 k.c.

3. Strony umowy

Dla ważności umowy, w tym umowy najmu lokalu mieszkalnego, istotne znaczenie ma prawidłowe oznaczenie stron, co wcale nie jest proste.

Gdy stroną umowy jest osoba fizyczna, w umowie należy podać jej: imię i nazwisko, adres zamieszkania i nr Pesel.

Sytuacja się komplikuje, gdy umowę zawiera osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, a umowę zawiera w ramach tej działalności. Wtedy stroną umowy jest ta osoba, która należy wymienić z imienia i nazwiska, a dopiero w dalszej części wskazać, iż prowadzi działalność i wskazać firmę (nazwę) tej działalności.

Piszę o tym, ponieważ umowy, na które trafiam nagminnie zawierają błędy właśnie w tym obszarze. Nawet podmioty profesjonalne zazwyczaj w takich sytuacjach jako stronę umowy błędnie wskazują firmę (nazwę) takiego przedsiębiorcy, zamiast jego imienia i nazwiska.

Spółkę, jako stronę umowy, należy opisać poprzez podanie jej nazwy, miejsca siedziby, nazwy sądu rejestrowego oraz nr KRS, a także wskazanie osoby lub osób uprawnionych do jej reprezentowania.

Osobami uprawnionymi do reprezentowania spółki są osoby wskazane w KRS. W imieniu spółki mogą też działać osoby legitymujące się pełnomocnictwem udzielonym w imieniu spółki przez osoby uprawnione do reprezentacji spółki według wpisów w KRS. Takie pełnomocnictwo należy załączyć do umowy.

4. Przedmiot umowy

Po przygotowaniu komparycji, czas wypełnić umowę najmu lokalu mieszkalnego merytoryczną treścią.

Podstawowym i koniecznym postanowieniem takiej umowy jest określenie jej przedmiotu, czyli napisanie, po co się ją w ogóle zawiera.

Przygotowując tę część umowy staram się jak najwierniej odwzorować ustawową definicję danej umowy. Umowa najmu jest zdefiniowana kodeksie cywilnym w sposób następujący:

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

art. 659 §1 k.c.

W umowie najmu lokalu mieszkalnego wystarczy ten zapis ustawowy skonkretyzować wpisując:

  • zamiast rzecz: lokal mieszkalny nr 21 położony w Krakowie przy ul. Poznańskiej 7,
  • czas, na jaki umowa ma być zawarta, w tym poprzez wskazanie konkretnej daty, ewentualnie wskazać, że zawiera się umowę na czas nieoznaczony, zależnie od ustaleń stron w tym zakresie
  • kwotę umówionego czynszu oraz wymienić inne opłaty, jakie najemca ma uiszczać. Szczegółowa regulacja dotycząca czynszu i innych opłat może znaleźć się w osobnym punkcie bądź paragrafie umowy.

5. Czynsz i inne opłaty za korzystanie z mieszkania

W tym obszarze najważniejsze jest wskazanie terminu płatności czynszu i innych opłat oraz sposobu płatności.

W umowach najmu lokali mieszkalnych strony najczęściej ustalają, że czynsz jest płatny miesięcznie, a płatność następuje przelewem na wskazany rachunek bankowy.

Postanowienie takie może więc mieć następujące brzmienie:

Czynsz jest płatny co miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca kalendarzowego na rachunek bankowy wynajmującego o numerze: … .

6. Prawa i obowiązki stron

Z samego faktu, że wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy do używania określony lokal mieszkalny wynika, że lokal ten musi nadawać się do zamieszkania. W takim też stanie ma się znajdować przez cały czas trwania najmu.

Niezależnie od tego art. 6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów precyzują obowiązki wynajmującego i najemcy w zakresie napraw i konserwacji w lokalu.

Na wolnym rynku strony mogą jednak inaczej je uregulować w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Jeżeli regulacja umowna jest w tym zakresie kompleksowa, to wyłącza zastosowanie przepisów ustawowych. Wówczas szalenie ważna jest precyzja postanowień umownych. W przeciwnym wypadku łatwo może dojść do konfliktu tak, jak to było w tej sprawie, która na szczęście zakończyła się porozumieniem.

7. Wypowiedzenie

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego reguluje bardzo precyzyjnie (i restrykcyjnie dla wynajmującego, a liberalnie dla najemcy) ustawa o ochronie praw lokatorów. Przy umowach zawartych na czas nieoznaczony stosowanie tych przepisów jest koniecznością. Można je przepisać do umowy, ale nie ma takiej konieczności, gdyż i tak obowiązują

Odmiennie jest w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony. Niezależnie, czy jesteś wynajmującym, czy najemcą umowę taką wypowiedzieć możesz, tylko gdy wynika to z jej treści.

Zadbaj więc o prawidłowe opracowanie umowy w tym zakresie. Pomogą Ci w tym dwa obszerne artykuły:

8. Najem okazjonalny i instytucjonalny

Jeżeli zamierzasz zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, bądź umowę najmu instytucjonalnego, informacje o dodatkowych warunkach, jakie powinny spełniać te umowy znajdziesz tutaj:

9. Postanowienia końcowe

Istotnymi postanowieniami końcowymi umowy najmu lokalu mieszkalnego są:

  • potwierdzenie, że załączniki stanowią integralną część umowy,
  • wskazanie ilości egzemplarzy umowy.

10. Podpisy

Umowa w formie pisemnej musi być podpisana przez obie strony. Warunek ten jest spełniony, gdy strony wymienią się podpisanymi przez siebie egzemplarzami.

Ważne jest jednak, iż podpis pod umową musi być własnoręczny i obejmować przynajmniej nazwisko. Oczywiście najlepiej zrobisz podpisując umowę pełnym imieniem i nazwiskiem.

Z ostrożności warto też umieścić parafę na każdej stronie umowy oraz datę podpisania umowy obok podpisu.

Podsumowanie

Właśnie przeszłam z Tobą przez wszystkie istotne elementy umowy najmu lokalu mieszkalnego. Dzięki temu możesz samodzielnie przygotować taką umowę albo ocenić i skorygować projekt, którym już dysponujesz.

Jeżeli nie masz czasu zabierać się za tę pracę samodzielnie, a nie interesuje Cię bezrefleksyjne wypełnienie niesprawdzonego wzoru, skontaktuj się ze mną przez:

e-mail: katarzyna@katarzynazdun.pl
lub formularz kontaktowy.


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.

bookmark_borderZasiedzenie nieruchomości – poradnik w pytaniach i odpowiedziach

Ostatnio dość dużo miejsca na blogu poświęciłam tematom związanym z najem. Problemy dotyczące najmu lokali mieszkalnych są mi szczególnie bliskie chociażby ze względu na komentarze, które napisałam i liczne szkolenia, które przeprowadziłam. Z pewnością jeszcze nie raz do nich wrócę na blogu. Dzisiaj chcę się podzielić wiedzą o przebiegu postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Zasiedzenie nieruchomości jest zagadnieniem dość złożonym. Uznałam więc, że warto zebrać w jednym miejscu najczęstsze pytania klientów i na nie odpowiedzieć. Zatem do dzieła. 🙂

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Na początek opowiem Ci o tym, czym jest zasiedzenie. Nie zawsze jest to bowiem oczywiste dla samych prawników, o czym miałam się okazję przekonać w trakcie mojej już dość bogatej kariery pełnomocnika procesowego.

Zasiedzenie jest tzw. pierwotnym sposobem nabycia własności nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomość nabywa się „po prostu”, a nie od kogoś. Nawet jeżeli wiesz, że nieruchomość ma właściciela i wiesz lub możesz ustalić tego właściciela, to nie zawierasz z nim umowy. Jeżeli taką umowę zawrzesz, to nabędziesz nieruchomość (bądź prawo korzystania z niej) w drodze umowy, a nie zasiedzenia.

Zasiedzieć nieruchomość możesz, jeżeli spełnisz pewne warunki.

Kiedy możesz zasiedzieć nieruchomość?

Jeżeli spełnisz przesłanki określone w ustawie. Spójrz zatem ze mną na treść art. 172 kodeksu cywilnego.

Art. 172 kodeksu cywilnego
§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
§ 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Skoncentruję się na § 1 i 2 tego przepisu. Co wynika z ich treści? Przede wszystkim dwa tajemniczo brzmiące zwroty: posiadanie samoistne oraz dobra/zła wiara.

Co oznacza posiadanie samoistne nieruchomości?

Posiadanie samoistne można najprościej ująć jako sprawowanie władztwa na rzeczą w taki sposób, jak właściciel.

Zachowania posiadacza samoistnego powinny być jednak widoczne dla innych. Przykładowo właściciel jest uprawniony do korzystania ze swojej nieruchomości. Posiadacz samoistny powinien więc manifestować, że korzysta z nieruchomości. W jaki sposób ma to zrobić?

Może na tej nieruchomości przebywać, dbać o nią (np. kosząc trawę), zagospodarować (np. uprawiając ziemię), bądź chociażby ją ogrodzić.

Okolicznością sprzyjającą stwierdzeniu zasiedzenia jest także opłacanie przez posiadacza samoistnego podatku od nieruchomości.

Jako posiadacz samoistny możesz też nieruchomość oddać innej osobie do korzystania, odpłatnie albo nieodpłatnie. W ten sposób również wykonujesz władztwo nad rzeczą.

Posiadanie samoistne można też dobrze wyjaśnić przez zestawienie go z przeciwieństwem – posiadaniem zależnym. Posiadanie zależne występuje, gdy posiadacz korzysta z rzeczy w porozumieniu z jej właścicielem. Nie ma przy tym znaczenia, czy umowa jest ustna, czy pisemna. Przykładami posiadania zależnego są: dzierżawa, najem, służebność, użyczenie, użytkowanie.

Posiadać samoistnie nieruchomość możesz w dobrej wierze albo w złej wierze.

Czym jest dobra bądź zła wiara posiadacza samoistnego?

Dobra wiara oznacza, że nie masz świadomości, że nieruchomość, z której korzystasz, jest cudzą własnością. Stanie się tak na przykład kiedy korzystasz z całości bądź części sąsiedniej nieruchomości, będąc w błędnym przekonaniu co do przebiegu granicy Twojej posesji, a między działkami nie ma słupków granicznych.

Jak już się pewnie domyślasz w złej wierze będziesz, gdy korzystasz z cudzej nieruchomości i doskonale o tym wiesz albo przynajmniej powinieneś wiedzieć przy zachowaniu minimum staranności. Odnosząc się do powyższego przykładu będzie to sytuacja, gdy granice działek są oznaczone w terenie, tylko je zignorowałeś stawiając ogrodzenie dalej, a sąsiad na to nie zareagował.

Dobra albo zła wiara posiadacza samoistnego determinuje kolejną przesłankę zasiedzenia – długość terminu zasiedzenia.

Jak liczyć termin zasiedzenia nieruchomości?

Dobra wiara posiadacza samoistnego powoduje, że zasiedzenie następuje po 20 latach nieprzerwanego posiadania samoistnego.

Posiadanie samoistne w złej wierze wydłuża okres potrzebny do zasiedzenia do 30 lat. W tym wypadku jednak do własnego czasu posiadania posiadacz samoistny może doliczyć czas posiadania swojego poprzednika. Oczywiście, jeżeli poprzednik również był posiadaczem samoistnym.

Sposób liczenia tych terminów reguluje art. 112 kodeksu cywilnego:

Art. 112 kodeksu cywilnego
Termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca. Jednakże przy obliczaniu wieku osoby fizycznej termin upływa z początkiem ostatniego dnia.

Jeżeli bieg 20-letniego terminu rozpoczął się w dniu 10 lipca 2000 r., to do zasiedzenia dojdzie z dniem 10 lipca 2020 r.

Bieg terminu zasiedzenia może jednak zostać przerwany.

Co przerywa bieg terminu zasiedzenia nieruchomości?

Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 123 kodeksu cywilnego:

Art. 123 kodeksu cywilnego
§ 1. Bieg przedawnienia przerywa się:
1)przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;
2)przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;
3)przez wszczęcie mediacji.
§ 2. (uchylony)

W odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości przyczyny przerwania biegu przedawnienia można skonkretyzować podając następujące przykłady:
1) wniesienie powództwa o naruszenie posiadania,
2) poczynienie z właścicielem nieruchomości ustaleń, z treści których będzie wynikać jego zgoda na korzystanie z nieruchomości przez dotychczasowego posiadacza samoistnego,
3) skierowanie wniosku o mediację w sprawie o naruszenie posiadania albo rozgraniczenie.

Po każdym przerwaniu przedawnienia biegnie ono na nowo.

Kto stwierdza zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie stwierdza sąd rejonowy.

Właściwy miejscowo jest sąd, na którego obszarze działania położona jest nieruchomość, co do której sąd ma rozstrzygać o zasiedzeniu.

Kto jest uczestnikiem postępowania o stwierdzenie zasiedzenia?

Uczestnikiem postępowania jest przede wszystkim wnioskodawca. Wnioskodawca powinien wskazać we wniosku innych zainteresowanych – wszystkich, czyich praw dotyczy wynik postępowania.

Zainteresowanym jest więc przede wszystkim właściciel nieruchomości objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia.

Jeżeli wnioskodawca nie wskaże innych zainteresowanych bądź nie wskaże (w ocenie sądu) wszystkich zainteresowanych, sąd wzywa innych zainteresowanych do wzięcia udziału w sprawie przez ogłoszenie.

Jak udowodnić zasiedzenie nieruchomości?

W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia tak, jak w każdym innym postępowaniu, powinieneś dobrać dowody do tego, co potrzebujesz wykazać. Niemniej specyfika tego postępowania powoduje, że ciężko sobie wyobrazić jego przebieg oraz rozstrzygnięcie sądu bez uprzedniego przeprowadzenia pewnych dowodów. Jakie to dowody?

Przede wszystkim chodzi o dowody z dokumentów urzędowych dotyczących nieruchomości objętej wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia:

  • wypis z ewidencji gruntów i budynków,
  • wyrys z mapy ewidencyjnej,
  • odpis aktualny księgi wieczystej (chyba, że dla nieruchomości nie jest prowadzona księga wieczysta).

Ciężko też wyobrazić sobie takie postępowanie bez udziału biegłego geodety. Sąd nie będzie (i słusznie, gdyż nie ma do tego odpowiedniej wiedzy) udawać się w teren i oceniać np. czy płot jest postawiony w granicach sąsiedniej nieruchomości i w jakiej odległości od granicy posesji. To jest zadanie dla geodety, który na podstawie badań w terenie oraz dokumentów geodezyjnych przygotuje opinię.

Innymi dowodami mogą być zeznania świadków i przesłuchanie uczestników postępowania. Należy przy tym pamiętać, iż dla sądu nie ma znaczenia liczba zgłoszonych świadków, lecz treść ich zeznań. Warto więc wnioskować o przesłuchanie tych osób, które rzeczywiście mają wiedzę na dany temat i rzetelnie ją sądowi przekażą.

Jak się bronić w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?

Najlepiej starać się, aby do zasiedzenia nie doszło. W tym celu warto wykorzystać wiedzę o tym, co przerywa bieg terminu zasiedzenia.

Poza tym należy kwestionować spełnienie przez wnioskodawcę przesłanek zasiedzenia. W tym zakresie mieszczą się twierdzenia i dowody świadczące, że posiadanie:

  • nie było samoistne, lecz zależne,
  • nie trwało nieprzerwanie przez 20 bądź 30 lat,
  • było w złej wierze, jeżeli trwało nieprzerwanie przynajmniej 20 lat, ale krócej niż 30 lat.

Inne sposoby obrony będą zależeć od szczegółowych okoliczności konkretnej sprawy.

Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości i co dalej?

Jeżeli już przebrnąłeś z sukcesem przez sprawę o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomościami, nie zapomnij zawiadomić o tym urzędu skarbowego.

Masz na to miesiąc od dnia uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia (dzień powstania obowiązku podatkowego). W wypadku orzeczenia sądu II instancji będzie to data jego wydania. W sytuacji, gdy sprawa zakończyła się prawomocnie w I instancji, datę tę ustalisz telefonicznie w sądzie.

Zgłoszenia dokonujesz na urzędowym formularzu SD-3. Formularz wraz z broszurą informacyjną, która zawiera dodatkowe informacje oraz instrukcję jego wypełnienia znajdziesz tutaj: https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/sd/formularze-do-druku-sd/.

O zasiedzeniu nieruchomości musisz też zawiadomić wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Organ ten ustala i pobiera podatek od nieruchomości. Zgłoszenia dokonujesz na formularzu IN-1. Formularz wraz z broszurą informacyjną ułatwiającą jego wypełnienie dostępny jest tutaj: https://www.podatki.gov.pl/podatki-i-oplaty-lokalne/formularze/#IN-1.

Warto też pamiętać o zmianie wpisów w księdze wieczystej i ujawnienie siebie, jako właściciela. 🙂

Jeżeli nadal nie czujesz się na siłach, aby samodzielnie poprowadzić swoją sprawę, możesz się ze mną skontaktować, zawsze chętnie Ci pomogę.


Chcesz się ze mną skontaktować? Napisz do mnie na adres: katarzyna@katarzynazdun.pl

lub skorzystaj z formularza kontaktowego dostępnego tutaj: https://katarzynazdun.pl/kontakt/


Jeżeli podobał Ci się ten artykuł, udostępnij go.